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新青安提油救火，導致房市熱上加熱？中央大學經濟系教授吳大任從經濟學供需原理，認為此項問題根本不在新青安，而是央行等跨部會多年來接連幾波的打炒房政策，把房價愈打愈高！

吳大任指出，原先政策目標是希望短期投資或投機資金因此趕出市場，卻因《房地合一稅》、《平均地權條例》等政策，把房屋供給鎖住了，限制新成屋進入市場交易，因為房屋稅2.0所以新成屋會撐到5年後才賣出，一旦買了預售屋要轉賣幾乎很困難，一交屋就進入房地合一稅的規範對象，不敢輕易出手。

吳大任說，新青安政策稍微刺激了原來不會買房的民眾，且幫助年輕世代擁有自住房，為了繳房貸而有人生的打拼目標，有何不好？加上租金也持續上漲的情況下，年輕人一個月要繳房租3萬1千元，一間房價1,000萬的房子，算一算月房貨也一樣金額，年輕人會想「租不如買」。

吳大任解釋，台灣的銀行利率低，打炒房政策對短期投機、新成屋及中古屋供給都是打壓。如果民眾預期未來屋價會漲，為何現在賣房？房市供給嚴重短缺下，政府應該想辦法增加供給，可以馬上著手的是推動都更，花蓮大地震後很多房子已成危樓，地方政府應就居住安全、居住正義，加快推動都更最為重要。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「我想幫兒子購屋，但是即使幫忙付了頭期款，每個月本金加利息高達7萬元，他還是付不起！」一位憂心忡忡的郭太太，想幫兒子在新北巿第一圈買房，卻不了下手。政府高舉居住正義大旗，近幾年來祭出囤房稅、央行選擇信用管制、《平均地權條例》新制、房地合一稅等等，琳瑯滿目，可笑的是房價卻是愈打愈高，執政黨為了選舉還推出了新青安，更是提油救火！

政府的打房組合拳，多達10餘項，甚至房地和一稅、囤房稅還從1.0版，進化到2.0版，其中囤房稅2.0版還將在7月上路，這些不接地氣的打房措施，已導致巿場供給短缺，房地合一稅重稅效應，讓不願支付稅金的屋主，打消售屋念頭，《平均地權條例》新制禁止預售屋交易，則是鎖住了預售屋轉售巿場，將想買房的人推向成屋，但成屋也受重稅影響，供給減少。

難怪中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任昨日指出，「整個房地產，用一句話說明：『嚴重短缺！』」他直言，原先政策目標是希望將短期投資或投機資金趕出市場，卻也因房地合一稅、《平均地權條例》新制等政策，把房屋供給鎖住了，買了預售屋要轉賣幾乎很困難，一交屋後又進入房地合一稅的規範對象，不敢輕易出手。

業界戲稱相關打房政策是「頭痛醫腳」，連治標都談不上，新青安優惠貸款的上路，則是點燃了年輕人原本買不起房的希望，也讓投資客有機可趁。

更可怕的是，過去幾年，土地、建材、工資漲勢驚人，一波波推升房價，至今尚未解決，明年還將迎來碳費課徵，相關成本只會再飆一波。房價要怎麼降？巿場人士直言，許多建商惜售，賣一半，封盤不賣了。且在租金頻創新高下，一般屋主、投資客收租，開心算著未來房價走到滿足點。

一位巿場專家感嘆，這一波手上沒有房子又沒理財的民眾，未來更只能望屋興嘆，貧富差距將更加擴大。政府愚蠢政策，害苦了老實的升斗小民。







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行政院院會昨日透過討論，解決新青安助炒房爭議，提出一生一次新制，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐直言，此舉將使人頭戶更審慎評估是否出借名義給他人貸款，對緩解人頭戶可發揮一定效果。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨進一步分析，新政是否奏效，有賴銀行、政府雙方審核與勾稽時嚴加把關。

財政部昨日公布新青安推動情形，貸款戶大致輪廓出爐。在約5.8萬件的新青安貸款戶中，有28.73％購買面積超過45坪，占比最多；而貸款年限31到40年為主力，占約一半。

財政部自2023年8月推出新青安，將貸款最高額度從800萬提高到1000萬，最長年限30年延長到40年，寬限期3年延長到5年，利息方面政府補貼1.5碼、公股銀補貼半碼（0.125％）。至今年5月底已經完成核貸大約5.8萬件、貸款金額4281億元。

在年齡方面，39歲以下占比72.99％、40歲到49歲占比21.68％；50歲以上大約只有5.33％；房屋總價1500萬以下78.2％；1500到2000萬占比13.52％；超過2000萬僅只有8.29％。

地區方面六都占比高達76.47％，其中新北市19.95％最多、其次是高雄市14.92％、第三的台中市則有14.23％；非六都部分新竹縣3.43％最多、屏東縣3.05％居次、宜蘭縣2.73％居於第三。

面積上集中於26坪以上，26坪到35坪占28.67％，35坪到45坪則占24.78％，超過45坪占比達28.73％，最為大宗。

徐佳馨指出，「新青安」新規適逢央行日前理監事會議宣布第六波房市管制措施，同時調升存準率一碼來限縮銀行銀根，加上7月即將上路的「囤房稅2.0」，有機會讓多年前置產多戶預售屋的族群，因近期交屋面臨核貸成數不足，將手上資產脫手以降低槓桿壓力，有望舒緩房市略顯供不應求的窘境，惟此類物件研判仍僅限部分區域，對整體房價是否衝擊，端看景氣與股市表現。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，自去年8月政府端出新青安方案後，首購、年輕族群買盤帶起新一波多頭，惟房市火熱也刺激投資、置產族群紛紛出籠，引起政府關注，才有此次「新青安」新策出現。可望打擊市場游資炒作風氣，並強化銀行授信品質。







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營建股是許多存股族的必存名單，主要原因是盈餘配息率高，且股利政策大方；今年營建股開噴，股價續創新高，但合計殖利率仍有5%以上的高標準。

「營建股的關鍵在於認列高峰的那一年，也會隨著開案題材跑起來。」法人圈出身的投資達人王韋閔說，營建股近來受市場矚目，原因是長期如牛皮的股價開始動了。

像是AI教父黃仁勳今年6月來台，6月7日當天傳出輝達要在高雄蓋算力中心，消息一出，南部建商股價馬上嗨翻天，包括聯上、聯上發、京城、上曜股價都跳空漲停，反觀北部建商股價卻是紋風不動。

事實上，營建股的股利政策大方，殖利率幾乎都在4%以上，「我長期存營建股，看好的就是每年配發的股利。」31歲的上班族陳小姐說道，「華固今年股價幾乎翻倍，殖利率還有6%以上，很不錯。」

盤點6月26日現金加上股票合計殖利率排名，潤隆以13.3%居冠，再來是皇龍7.47%和德昌7%，欣巴巴、永固-KY和華固也有6%以上，而整體營建股殖利率在5%以上的就有16檔。

「盈餘分配率是參考標準，只要每年穩定配息，且在7成以上，就會納入我的口袋名單。」陳小姐說，像是遠雄連續21年配發股利，近3年的配息率都維持在7成以上；還有華固，連續26年配發股利，盈餘分配率近7成。「好處是就算股價長年不漲，也能放著領股息，長期持有不會怕。」

「營建股還原股價一路往上，且填息速度快。」王韋閔說，有的配發股票股利很大方，像是潤隆近3年平均現金和股票殖利率為6.72%，今年將配股12元，等於股票股利就有1200股（12/10x1000），「除了現金股利外還多送一張股票。」而愛山林也配發股票股利5元、潤弘有4元、三圓有1.8元、櫻花建有1.6元。

營建股合計殖利率TOP 10

營建股今年搭上獲利認列，營收補血回充，在股市裡異軍突起，專家分析，現在房市超熱，未來幾年營建股還有表現機會；從總銷金額尋找獲利穩定的龍頭營建股，可以考慮先買股、再買房。

「現在房市熱爆了，預期未來營建股還有一波漲勢。」金玉峰投顧董事長王韋閔說，今年除了AI股，異軍突起的就是營建股，指數在5月創下歷史新高，漲幅超過50%，「十年來第一次看到整個族群一起漲，算是股市奇景。」法人圈出身的王韋閔說道。

事實上，營建股因為產業特性，股價要明顯上漲需要看時間，「一般來說，上漲時機有兩次，一次是開案的做夢行情，再來是獲利的認列行情。」他分析，營建股成最大黑馬的原因是，今年迎來2020和2021年購置的新屋交屋潮，「受疫情影響缺工缺料，蓋房成本飆高，房價不跌反漲，晚發包的建商獲利也增加。」

永慶房屋業管部協理陳賜傑就指出，全球經濟復甦，台灣景氣亮黃紅燈、台股續創新高，消費信心穩定回升，「尤其通膨環境下，資金流進不動產越來越多，有50%的消費者都認為未來一年是進場買房的最好時機，加上新青安政策助攻，短期內房價易漲難跌。」

事實上，今年1到4月預售屋全台交易件數與總銷金額，與去年同期相比，件數年增82.1%、總銷金額則大增97.8%，雙創歷史新高，「房市熱度是觀察營建股的主要指標，和別的族群不同的是，營建股能大略算出明、後年的獲利。」王韋閔補充，「長期來看，股價還沒反應完。」

尤其總銷金額大的建商，像是興富發、遠雄和愛山林，「興富發今年股價漲幅僅3成，原因是前兩年處於推案量空窗期，明年開始會大幅增加。」王韋閔解析，興富發目前在手案量達40筆、總銷金額高達4485億元，2025年開始，認列金額會逐年增加。

而興富發今年將有5大案完工認列，總銷金額超過400億元，再以未來可見的推案量來看，法人估2024和2025年的EPS有望超過4.5和8.8元，「目前市場給營建龍頭的本益比約12倍，隨著獲利金額增加，未來本益比也會越來越高。」

「愛山林2月現金增資每股80元，股本擴大，但只要有足夠的訂單就能維持獲利。」一名法人圈主管分析，愛山林從代銷轉型建案開發，今年自建建案總銷金額約58億元，加上代銷全年營收將破百億。另外，遠雄銷售單價續創新高，預估今年全年總銷金額超過200億元。

法人看好總銷金額破百億營建股

去年8月上路的「新青安心成家購屋優惠貸款」掀起買房熱潮，卻衍生轉租、人頭戶等問題，行政院會昨（27）日拍板新青安防弊措施，除落實貸前審查與貸後管理，再新增「限貸一次」的精進措施，一生只能適用一次，避免投資客用新青安炒房。

新青安貸款實施以來，屢遭外界質疑助漲房價，成為高房價下的眾矢之的。行政院長卓榮泰昨日在行政院會聽起財政部報告，拍板「新青安貸款優化措施」，他表示，政府絕不坐視破壞房市交易秩序的亂象，後續將徹查利用新青安貸款誇大不實推銷或是揪團團購等情況。

卓榮泰要求財政部嚴加督導，徹底落實銀行公會防範投資客炒房及人頭戶申貸的規範，務必強化貸前徵信、審核及貸後管理；此外也將請內政部針對炒作房價等各種手法徹底清查。

卓榮泰指出，即日起要求新貸戶簽署自住切結書，並增訂新青安貸款專案優惠每人限貸一次的規定；另請財政部偕同內政部，透過資料勾稽、比對，強化稽查，杜絕不符自住用途情況。

財政部政次阮清華強調，新青安多數案件合規，對於少數濫用案件，「絕對零容忍徹查到底」，「沒有任何漏網之魚，希望投機取巧的不要以身試法」。此次祭出限貸一次，希望遏止有心人士利用新青安貸款，享有利息優惠卻頻繁買賣，只要是去年8月1日新青安上路後申請案件都適用此規定。

至於人頭戶稽查，阮清華表示，已請公股行庫針對15種申貸案件疑似人頭戶的可疑態樣進行稽查，落實貸後管理，近期就會展開稽查，若屬實就會從違規事實發生時點起追繳利息。

舉例來說，將查核有無第三人以同一帳戶轉入多戶房貸扣繳帳戶繳納本息、貸後回查實價登錄資料是否有與成交價不符、檢視建物謄本是否有所有權不得移轉的預告登記等，並與稅收、租金補貼資料勾稽。若有違規情況，舊案會審酌個案情形處理，簽了切結書的新貸戶則將終止利息補貼，且要追回違規期間的補貼金額。

現階段新青安共補貼2碼（0.5%），其中政府補貼1.5碼由住宅基金資應，迄今補貼總金額為17.79億元，行庫補貼部分一年約4.42億元。阮清華表示，即使日後補貼總額超出預算也不會提前結束。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安貸款遭質疑淪「炒房工具」，行政院昨（27）日端出優化方案，包括要求新戶簽切結書、現貸一次等，然而專家認為，新青安根本問題在於五年寬限期，寬限期不改，人頭戶查再嚴，切結書寫再多，恐都是白忙一場。

高源不動產估價事務所所長陳碧源表示，青年優惠房貸行之有年，政府希望幫助年輕人買房自住，立意良善，而新青安房貸提供市場最低1.775%利率、額度拉高至1,000萬，房貸年限拉長到40年，這些政策問題不大，但關鍵在於將寬限期從三年拉長至五年，就製造了一個投機想像空間。

陳碧源表示，只繳息不還本的寬限期，過去大多是投資客在用，投資客短進短出，在意的是資金使用效率，1,000萬房貸，寬限期一年利息僅20幾萬，可以多買幾間，反正不到一、兩年甚至半年就會轉手賣掉。

房地合一稅2.0上路後，重稅期改為五年，一般房貸寬限期僅三年，等於到了第三年，因為本息攤還，房貸金額倍增、必須賣掉房子時，仍得面臨重稅，再加上代書、房仲相關費用及利息，投資客在房地合一2.0上路後明顯離場，幾乎不見蹤影。

但新青安上路又給了投資客機會。因為新青安給了五年寬限期，剛好可撐過房地合一稅五年閉鎖期，而且新青安不限年齡，投資客重出江湖，莘莘學子，成年子女、高堂老母，只要滿18歲都被拿來當人頭。

陳碧源表示，新青安寬限期延長至五年，完全抵銷掉房地合一稅2.0效果，讓房地合一稅2.0成為笑話。政府應把「寬限期」這個水龍頭關緊一點，回到最多三年，封住這條投機管道。

在信義區上班的一位陳小姐就是一例。她薪水不到5萬，在新青安上路後，到新北買一間中古兩房，貸款1,000萬，五年寬限期，前五年每月房貸支出不到1.5萬元，比房租還便宜。

雖然五年寬限期到期後，陳小姐每月還款金額將飆升至4.1萬元，但陳小姐並不怕，反正到時若真的還不起，就把房子賣掉「獲利了結」。







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擁有一間房子是不少人的夢想，只是按照一般上班族的薪資，想要存到頭期款，可是要打拼好幾年了，結果好不容易存到錢，卻沒想到中年才買房貸款限制可是越多。

存到頭期款卻受貸款限制

目前大部分銀行規定，借款年限加上年齡不能超過75年或70年。以50歲且信用紀錄良好為例，銀行貸款還款年限可達20至25年，但70歲申請30年房貸，「年齡＋房貸期限」等於100年，若無其他配合條件，恐難以核貸。

不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，除非年長者有較多擔保品或資產，否則在貸款方面，銀行確實會相對不友善。她建議，年長購屋者若希望獲得較好的條件，除了年輕時累積相當資產外，也可提供一些相當的擔保，銀行會比較願意進行個人式的貸款考量。

謹慎規劃中年購屋計畫

中年購屋需更謹慎規劃，包括購屋地點、退休後的房貸負擔等。對於不善理財投資的民眾而言，購入房產也是養老的重要資產。專家建議，若有擁有房子的人生計畫，越年輕完成首購，壓力會更小。

不動產智庫執行長何世昌表示，年輕時購屋可與銀行談到較好的房貸條件，利率也會較低，甚至可申辦40年期房貸，降低每月房貸負擔。然而，對於無購屋打算、無子女同住的人而言，租屋市場也存在危機。隨著年齡增長，租屋選擇性會隨之減少。

高齡租屋族面臨歧視

何世昌指出，房東在篩選房客時，對高齡房客仍有歧視存在，尤其是對50歲以上、沒有房子且膝下無子女的租屋族群，許多房東不願意將房子出租給他們。破解方式包括以小孩名義租房，或租較貴的房子，因競爭者較少，房東選擇有限，較願意將房子租給高齡租屋者。

在高房價、低薪資及老年化的時代，如何保障每個人的居住正義，是市政府必須解決的課題。對年齡歧視問題一直存在於租屋市場中，政府應採取措施，確保所有人都能獲得公平合理的租屋機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在政府接連推出私法人購屋許可制、囤房稅等多項政策之下，大幅降低大坪數產品的市場需求，甚至有豪宅屋主讓利千萬賠售，足見政策對該市場的影響。

觀察台北地政雲數據，位於大直的知名豪宅『帝景水花園』，有屋主因近期市場冷淡，不惜讓利4,000萬元賠售。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶對此分析，在高資產族群進行資產配置時，大多會尋求最有利的條件，因此當市場颳起寒流，一旦察覺苗頭不對便很可能趕緊抽身。不過，由於豪宅賠售因素眾多，這樣的決定也不排除是富人以退為進、先讓利出場的手段之一。

水岸景觀支撐豪宅單價

據悉，該案12樓戶總坪數約113.7坪，在屋主於2014年12月以總價2.2億元，以備註特殊交易購入，並持有約9年後，今（2024）年4月以扣除車位換算得出的174.7萬元／坪、一共讓利4,000萬元的1.8億元總價售出。

住商機構台北市區經理錢思明分析，在大直豪宅群聚的地理位置上，社區住戶非富即貴，過去周邊豪宅甚至有高達200萬元／坪的單價；不過隨著各行政區的指標新案豪宅陸續推出，相較高屋齡的大直豪宅如今行情則落在160至180萬元／坪之譜。

不惜賠售 以退為進

除上述此案之外，另有2筆豪宅賠售案例，分別是天母指標豪宅『華固天鑄』，與新生南路巷弄豪宅『非非想』，兩者賠售金額分別達4,009萬元及2,196萬元。

賴志昶表示，即便近年全台房價上揚，但也並非無一例外，尤其在《平均地權條例》修法、「豪宅稅」等因素出現後，高資產族群出手更為謹慎，導致原本就具備高單價、高總價特性的豪宅市場，除了陷入寒流之外，價位也因為銷售時間拉長而容易有鬆動趨勢。

至於前屋主不惜大幅讓利的原因，依照房地合一稅規定，轉手虧損可認列為財產交易損失，進而扣抵下次房產交易獲利的稅額，因此，這般舉措應可判斷仍具資產配置考量。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】