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受到過去一年房市交易火熱影響，房貸餘額一年時間暴增9304億元，導致部分銀行放款水位逼近紅線，部分銀行放款動作轉趨保守，市場傳出不收新案或者排隊等放款的消息，再加上近期央行又調升存準率收回部分資金，購屋人後續借錢的成本可能會緩步增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從央行調升存準率後，市場上資金就受到影響，比較快的是股票質押的利率都攀升，而銀行在過去一年面對房市火熱市況，又借了不少資金出去，導致短期可放款部位減少，陸續有銀行開始放款保守，民眾在購屋時應該多問幾家銀行，雖然不見得貸不到款，但可能貸款條件已經不如前幾年寬鬆，甚至要爭取到地板利率的難度也會增加，簡單說跟銀行借錢變貴了。



統計顯示，2024年5月消費者購置住宅貸款餘額已經達到10.4兆元，對比2023年5月一年時間已經增加9304億元，而2023年5月房貸餘額則是年增僅4125億元，由此可見過去一年時間放款速度與額度驚人。



曾敬德表示，銀行因應自己本身可放款額度就有不一樣的做法，過去也不是沒有個別銀行放款接近上限的狀況，只是這次似乎可以明顯感受到市場整體資金趨緊，主要包括房市好了一年短期放款太多，另外，央行升存準率回收資金也有影響，而近期市場對於新青安質疑聲也會影響銀行放款態度，立法院也要求金管會檢討銀行法72-2的法令是否過於寬鬆，也都可能讓銀行稍踩煞車。



曾敬德建議，民眾若是貸款無法順利撥款，可能會影響到買屋流程，容易產生糾紛，建議民眾可能要先多問幾家銀行，且房貸管道除了傳統銀行外，還有網路銀行、農漁會等可以試看看，不過要拿到地板價的難度會增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著新青安政策上路，房價屢屢飆出新高，有房產公司統計，6都及新竹縣市在政策上路前後，單價平均漲幅已經超過5%。馨傳不動產智庫執行長何世昌則指出，4字頭預售屋陸續攻佔各縣市蛋白區；但他強調，房價貴並非等於泡沫化，當市場上還有許多人願意用高價接手房屋時，就代表那個價格是市場最大公約數，只認為房價過高不合理的人，最後會發現小丑是自己。

何世昌近日在個人粉絲專頁《何世昌的房產知識Buffet+》發文稱，現在房價確實漲得很兇，而且貴到非常夭壽的地步，連宜蘭五結新案成交單價都見到4字頭了。他直言「很多人想說年紀大了回老家退休，才發現自己已無退路」。

至於房價飆漲是否等於泡沫化、會崩盤？何世昌則有不同見解，他稱如果是市場錯了，市場自己會修正；可是當市場上還有許多人願意用如此高價接手時，就代表那個價格是市場最大公約數。而一昧認為房價過高不合理的人，最後會發現小丑終究是自己。

何世昌最後強調，大家都已經是成年人，不是巨嬰，必須理解不管是投資房市或投資股市，任何投資行為都有其固有風險，持有是風險、賣出是風險、空手也是風險，就連定存也是風險，只是定存的風險比較低而已。正所謂富貴險中求，我們財富的累積都是建立於風險之上。「冒著風險進行投資決策才有其意義，而網路上的抱怨是一毛不值的。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高齡長者換居難，社福團體建議政府可與社福團體合作，先由社福團體承租房源再轉租給弱勢長者，以消減房東對高齡租客的疑慮。

「獨居老人在租屋處過世的風險，是房東最大的硬傷。」長期關懷失依、失智、失能三失老人的華山基金會桃園八德站長李紹恩說，即使社福單位承諾定期探訪老人，也難完全消除房東的憂慮。

李紹恩認為，政府其實可以自己當房東，多釋出社宅租給弱勢族群；而政府對參與包租代管計畫的房東雖提供稅制優惠，但宣傳力度不足，可在各里舉辦說明會，吸引更多「愛心房東」加入。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，房東的擔憂情有可原，建議政府可與社福團體合作，先協助社福團體承租再轉租給弱勢長者，由社福團體當弱勢租客的後盾，並給予長者陪伴和支持。

呂秉怡舉例，崔媽媽基金會與北市府合作，在萬華莒光社宅推「友善二房東」計畫，由基金會承租社宅，再轉租給獨居長者或弱勢家庭，期間會由基金會負責與房東溝通、定期繳納租金，基金會也與芒草心、人生百味等社福團體持續關注入住者狀況，共同解決可能出現的問題，這種模式能讓房東安心，值得推廣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房貸一年內暴增逾9,000億元，部分銀行放款轉趨於保守，為維持6月半年報的資本適足率、及部分銀行不動產放款限30%再度拉警報，各銀行6月起陸續關緊房貸水龍頭。市場傳出有些大型民營銀行暫停收房貸件，也有大型行庫房貸戶必須排隊等撥款。

信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德指出，從央行3月底調升存款準備率後，市場上資金就受到影響，而銀行在過去一年面對房市火熱，已借了不少資金出去，導致短期可放款部位減少，陸續有銀行開始放款保守，民眾在購屋時雖不見得貸不到款，但貸款條件已不如前幾年寬鬆，爭取到利率地板價的難度也增加，簡單的說，跟銀行借錢不僅變難也變貴了。

據統計顯示，今年5月消費者購置住宅貸款餘額達10.4兆元，對比去年5月，短短一年時間已經增加9,304億元，放款額度驚人，也導致部分銀行放款水位逼近紅線，放款轉趨保守。

一家銀行主管私下坦言，6月開始就傳出有銀行控管房貸收件，一家民營銀行是限內部VIP財管大戶才收，另一家民營銀行則限優質房貸戶。

行庫則有兩大做法，一、不僅拉高利率，且案件全要送區域中心，透過「以價制量」及增加放款程序來控管房貸件數。二、核貸速度放緩、多會遞延一個月，房貸戶須「排隊等撥款」。

為何各銀行全面關緊房貸水龍頭？銀行圈指出有兩大關鍵因素，一、要穩住6月半年報的資本適足率。二、6月企業戶調度資金讓存款大減，銀行法72-2條不動產限額也正在拉警報。

依銀行法72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額的30%為限，市場視為「不動產放款天條」。各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者會緊縮貸款成數、或拉高房貸利率因應。

據金管會截至6月底統計，國銀不動產放款平均比率攀升到26.62%的今年次高，其中有三家銀行不動產放款比率落在28％至29%，十家銀行落在27％至28%，均較上月各增加一家。

民營銀行主管說，各銀行應該不太可能「全面暫停收房貸件數」，畢竟每月都有房貸攤還量，各銀行應只是會採「控管」措施，避免大量進件，希望遞延到7月等淡季。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行昨（23）日公布6月五大銀行新承做房貸金額1,012.21億元，寫歷史次高，連兩個月突破千億元。增量較上月則減少150.14億元，終止連三升。央行經研處副處長曹體仁昨日指出，主因與6月工作天數較5月減少有關，央行後續將持續觀察房市發展。

曹體仁指出，觀察兩大重點包括，第一，7月囤房稅2.0上路後的影響，第二，財政部要求公股行庫嚴查新青安貸款戶違反規定影響，並觀察未來幾個月新承做房貸是否真的有連續降溫現象。

根據央行23日公布，臺灣銀行、土地銀行、合庫銀、華南銀以及第一銀等五大銀行新增房貸合計1,012.21億元，終結連兩升，月減150.14億元，年增率連兩減、降至75.22％，但單月新增房貸金額仍創史上次高。

曹體仁解釋，6月新增購屋貸款金額減少，主因是6月工作天數較5月減少，使得建物買賣移轉棟數減少，造成包括新青安貸款金額、公教人員貸款金額以及整批分戶貸款金額同步減少，但不能只用一個月數據斷言房市熱度減退，他強調，後續會觀察政府多項政策影響，包括央行第六波選擇性信用管制措施、財政部對新青安精進方案以及囤房稅2.0在7月上路等。

最令人注意是，6月新青安房貸占五大銀行新增房貸的比重升至40.92％，為去年8月推出新青安政策以來新高，較上月增加0.32個百分點，已連兩個月超過40%，顯示新青安熱度相當高。

曹體仁表示，觀察數據，承做新青安房貸比重的確有增加，但整體房市熱絡，仍與供給面與需求面原因有關。供給面上，受到土地稀有性影響，會墊高取得成本，加上材料、人工等成本都上揚；需求面上，受到台商回台擴廠，以及景氣推升、台股走高，創造財富效果，都推升房市熱度。

曹體仁認為，新青安政策只能算一個影響房市因素，但政府已經啟動相關措施，央行將持續觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

民眾辦理房貸變貴也變難，房市專家表示，民眾若向銀行貸款不順利，可能會影響到買屋流程，容易產生糾紛，建議民眾要先多問幾家銀行，且房貸管道除了傳統銀行外，還有網路銀行、農漁會、壽險等可以試看看，多試幾家總是會有機會；另也建議提高自備款到三成，比較保險。

信義房屋（9940）專案經理曾敬德指出，辦理房貸的不只有銀行，壽險、網路銀行、農漁會都有此業務，民眾可多方打聽哪家還有較好的利率、可貸到較高的成數。

此外，若民眾購屋擔心貸款無法拿到較低的利率，或是貸款成數不理想，也可以在購買中古屋時，在契約書上要求加註一條「貸款不足」的解約條款。比方說，買房需貸款達成交價八成，若無，則無條件解約。此種方式可以確保沒拿到貸款時可解約，不過現階段房市買氣暢旺，且又因為房地合一稅2.0閉鎖期長達五年，屋主可能不會同意。因此，建議民眾現在買房最好準備三成頭期款，若順利貸款八成，剩下的經費也可以用在裝潢等。

住展雜誌企研室總監暨陳炳辰表示，今年買盤大量出籠，上半年六都買賣移轉棟數達13.6萬棟，年增27.6%，為近11年同期新高，在購屋量攀高，加上近年房價漲幅快速下，不少蛋白地區房貸已無法達到八成。保險起見，建議有置產需求的民眾要準備三成自備款。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行昨（23）日公布6月五大銀行新承做房貸利率2.184％，月減0.003個百分點，為今年2月以來首次下滑，終結連四升。

由於6月新青安房貸占五大銀行新增房貸的比重升抵40.92％，為去年8月方案上路以來新高，是否與利率較低的新青安房貸比重增加有關？或是銀行殺價競爭？央行經研處副處長曹體仁解釋，因6月承貸的房貸戶中，信用較佳的客戶稍微多一點有關，通常信用良好的房貸戶，可以拿到較優惠房貸利率，相對平均利率才較上月略走低。

根據央行23日公布，台灣銀行、土地銀行、合庫銀、華南銀以及第一銀等五大銀行，6月的新承做放款加權平均利率2.127％，較上月下降0.06個百分點，終結連四升。

曹體仁解釋，與各類貸款利率均較5月下降有關，6月包括購屋貸款、資本支出貸款以及消費性貸款，都出現新承做放款金額與利率減少情形，但央行不認為是銀行殺價競爭，應主要是受到包括銀行消費性貸款推出低利貸款、慎選信用佳客戶往來以及季節性因素造成。

其中，購屋貸款利率較上月下降0.003個百分點，終結連四升。曹體仁解釋，主要是部分銀行信用較佳的房貸戶比重較上月略增，影響新承做房貸利率向下，但月減的幅度並不大。

另外，消費性貸款利率也較上月下降0.052個百分點、降至2.568％，為連五降，金額月減28.05億元、降至56.61億元。曹體仁解釋，消費性金額原本在五大銀行占比就不高，6月銀行針對特殊族群，推動低利優惠貸款有關。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據實價登錄資料顯示，近五年來，新竹縣市房價大漲，8大指標重劃區房價上漲都約1倍左右，相當於每年房價平均上漲約2成，漲勢相當驚人。目前新竹縣市房價以竹市東區的關埔重劃區今年平均成交每坪63.85萬元最高，而竹北高鐵特區以63.12萬居次，至於房價漲幅以縣治三期在五年間漲幅130%最高、縣治一期129%緊追在後。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年來，新竹縣市房價快速上揚與竹科蓬勃發展有高度關聯，在2022年爆發俄烏戰爭、中國封城及通貨膨脹等全球動盪的氛圍中，營業額為1兆6132.55億元，不僅持續走高，還創歷年新高；即便2023年全球經濟復甦緩、地緣政治衝突、全球產業鏈重組等負面因素衝擊，竹科營收依舊高達1兆4201億元，僅衰退11.98%，仍居歷史高檔區。

陳傑鳴指出，近年科技業的高收入，帶動大量科技新貴在新竹縣市的熱門重劃區瘋狂掃房，讓新竹縣市房價瘋狂飆漲，不僅新案房價飆漲，許多中古屋在5到6年前原本看得見每坪20萬初，短短幾年，成交已跳到4到6字頭，房價漲幅相當大。

陳傑鳴認為，觀察過往經驗，新竹縣市房價與竹科發展高度相關，雖然近年生成式AI崛起讓許多人對科技的前景充滿期待，更認為有機會帶動房市繼續上攻，不過，科技發展需要時間，AI何時能產生大量的應用與收益仍待觀察，加上短線房價已漲多，且政府調控房市的力道持續加大，建議民眾若想追價買房，仍舊要審慎評估。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

商仲業者瑞普萊坊今 (24) 日公布 2024 年第二季台北市辦公室租賃市場調查報告，台北市主要商業區辦公大樓市場租金表現穩定，其中 A 級辦公室平均租金為每月每坪 3,279 元，創下歷年新高，瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉的評估，未來幾年 A 級辦公室空置率將維持在健康的 10% 內。

江珮玉指出，2024 年第二季台北市 A 級辦公大樓整體空置率為 6.4%，即便較第一季上升了 0.5 個百分點，但與過去 20 年間的平均水準相比，仍處於低水位，而依萊坊 2024 年第二季亞太辦公市場調查報告，台北市 A 級辦公室空置率表現在亞太地區排名第四，僅次於首爾的 1.5%、東京的 4.3% 和新加坡的 5.0%，仍處於亞太區前段班，顯示台北市辦公室市場需求熱度仍高。

尤其，近期可以觀察到越來越多企業因應 ESG 政策，指名進駐擁有綠色認證的建築，例如取得 LEED、WELL 認證，或是 EEWH 綠建築標章的大樓。這樣的標的目前市場需求越來越高，不僅是新建商辦的標配，不少既有大樓也積極申請認證，如信義計畫區的指標頂辦「華新麗華大樓」，就於今年 6 月取得 LEED 黃金級認證，作為其兼顧環境永續及安全的證明。

從供給面來看，今年台北市中心陸續有新辦公大樓啟用，包括：寶紘敦南商業大樓、國泰松江商業大樓、遠雄巨蛋、上海銀行總部和元大銀行仁愛總部，商辦市場供給量增加近 4 萬坪。年底前還有皇翔 (2545-TW) 台北廣場及金星大樓即將交屋，全年預計將新增約 5.5 萬坪的供給量。

江珮玉表示，政府近年積極推動老舊建物重建，再加上前幾年旅遊市場受疫情影響，市中心不少屋齡較高的辦公大樓和飯店不約而同拆除改建，此外，也有不少建商觀察到過去幾年市中心辦公室新供給不足，因此轉而投入辦公大樓開發，預期隨著新供給出現，將陸續見到企業搬遷潮，一方面是地震安全考量，另一方面也因應企業提升辦公環境、進駐綠建築的 ESG 政策需求。

江珮玉認為，隨著新辦公大樓的陸續完工，所增加的供給量，將一定程度推升台北市 A 級辦公室空置率，不過基於以下原因，實際租賃市場中新增的供給面積並不如想像中多，原因包括，不少新增供給是由舊商辦大樓重建，一增一減之間，新增加的量體並不想像中多。市中心可開發建地難尋且整合不易，不少建商選擇買下產權單純的商辦大樓重建為住宅，淘汰老舊大樓使得供給減少。

同時，許多新完工辦公大樓屬於集團自建自用，例如去年完工的陽信銀行總部大樓，今年啟用的上海銀行總部及元大銀行仁愛總部大樓，這些量體實際上並未釋出到租賃市場。

江珮玉表示，隨著這些商辦大樓的陸續完工，未來 3 年台北市 CBD 空置率預估將會上升，但仍可維持在 10% 內，上升幅度仍屬緩和，同時，供給增加也將提供使用企業更多選擇，同時加速老舊或設備不足的大樓重建，對市中心辦公室市場來說，將會是健全發展的過程。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

看好高雄不動產市場發展，仲量聯行受託辦理標售位於鼓山區「農21區」基地面積約1,400坪。該標的地理位置優越，鄰近農16特區，位處愛河水景第一排，步行9分鐘可達輕軌愛河之星站。

近期高雄市中心開發飽和，農21區發展潛力高，土地釋出稀有。根據內政部實價登錄系統揭露，農業區土地交易單價上看每坪60萬元，此筆交易預估總價逾8億元。

受惠台積電高雄2奈米廠投資、各項重大公共建設挹注，近年高雄市不動產市場成長快速。今年截至目前為止，高雄已成功招商7案，民間投資金額預計402億元，招商績效暫居全國第一。

蛋黃區千坪素地標售 8月28日截標

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，此次標的位於高雄鼓山精華區段，步行9分鐘可達輕軌愛河之星站，10分鐘可達高捷紅線後驛站，坐落愛河畔第一排，是高雄市蛋黃區難得一見千坪素地。

她指出，隨高雄鼓山區發展快速，農21區有潛力成為下一個農16特區，黃金地段不動產增值可期，近年高雄鼓山市中心蛋黃區土地供給稀有，本案為核心區域難見的單一產權土地。7月24日正式公開本標售案、8月28日下午1點整截止投標收件。

農21區總面積約16.7公頃，位於博愛路、中華路、大順路和愛河間，高雄市政府曾辦理都市計畫變更公開展覽，預計變更為住宅區。

鄰近農16特區 生活機能完善

農21特區鄰近農16特區。目前，高雄市蛋黃區以鼓山農16特區為中心，區內有完整的捷運、輕軌交通網絡，坐擁萬坪凹子底森林公園。

農16特區鄰近漢神巨蛋百貨商圈、美術館園區以及義联集團斥資370億打造的義享天地，消費生活機能完善便利。因同時兼具商業機能以及人口紅利，房價持續攀高。

2年前，農16特區住宅區土地價格已來到每坪160萬，商業區土地成交價格最高每坪258萬，預售屋成交價上看6字頭，北高雄豪宅聚落逐漸形成。

地理位置優 重劃完成需要時間

台灣房屋美術之心加盟店店東林家福表示，這次標售的鼓山區農21特區的土地，地理位置條件不錯，擁有愛河水景以及鄰近輕軌龍華國小站。不過，農21特區內地主多、產權複雜，若要重劃完成恐還需要一段年日。

目前農業區土地單價行情每坪約60萬元，未來若順利變更為建地，身價將翻倍成長，應會吸引資金豐厚的開發商進場投標卡位。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】