屏東法拍公告,屏東市法拍公告,屏東法院法拍公告

房地產市場大且競爭激烈，行銷手法更得要時時掌握市場脈動，出奇制勝！例如樂洋地產，引進紐約精品咖啡「Ten Thousand Coffee」與捷運宅新案「文心O’live」共伴行銷；新聯陽代銷的「華固頂匯」，則進駐七期豪辦大樓聯聚中雍大廈銷售，都是近期代銷業創新行銷手法的案例。

資深代銷業者指出，房地產順銷的關鍵就在於聚集人氣，有人氣才會有買氣，不論是演唱會、明星代言人、園遊會、抽獎活動等，都是聚集人氣的不同形式。而近年來房地產活動也從動態轉向靜態，如藝文展覽、咖啡、書店的聯名合作，與調性相符的建案相互拉抬，在創造話題之外，也能助攻買氣。

負責「豐邑文心O’live」銷售的樂洋地產，為了打造新案的精品生活氛圍，大手筆引進紐約超人氣精品咖啡「Ten Thousand Coffee」與建案銷售會館比鄰而居，會館座落在14期山西路與松竹路「仁平段」新富人聚落核心，自開幕營運以來不斷有大批民眾前往朝聖。據悉，位在台北信義區的「Ten Thousand Coffee」台灣首店，至今仍然是大排長龍、常常一位難求，樂洋地產將精品咖啡與接待中心結合並引進台中，成功的引發地產與時尚話題。

新聯陽在取得水湳「華固頂匯」代銷權之後出奇招，將旗下新聯昌廣告所購入的七期豪辦「聯聚中雍大廈」14樓戶，作為華固VIP客戶的接待會館，豪辦接待豪宅客戶，同樣相得益彰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據公股金融圈人士透露，由新建案所衍生的「整批性分戶房貸」，恐怕會成為新青安在打人頭戶時，最需要防堵的「破口」，目前已發現有不少知名新建案，透過投資客的「團購」，不但很快完銷，甚至等建案完成之後，還由人頭戶出面辦理房貸，已成為行庫在處理新青安人頭戶問題時的一大挑戰。

對於投資客「揪團」找人頭的具體情況，該公股人士指出，通常一個投資客會找5至10位，甚至超過10個人頭戶，向建商「團購」，由於一次購買的數量很大，因此建商還會給5%至10%不等的「折扣價」；而等到房子蓋完之後，也是由這些人頭戶出面向銀行辦理「整批性分戶房貸」，等過了一段時間，房子賣掉之後，大家就可以對課完房地合一稅的淨利來「分價差」。

由於這些人頭戶都是有固定收入、工作，符合青安借款資格，例如先前在新竹、竹北的多個知名建案，快速完銷都與此有關；投資客找人頭戶所相中的房屋總價，都在1200萬元左右，房型多為二房一廳、一房一廳，正好在新青安可提供貸款的最高上限額度1000萬元之內。

倘若建商願意給到5%至10%的折扣，那麼1200萬元的總價，等於少了60萬至120萬，對此大型行庫主管指出，的確有聽聞這種投資客找人頭戶一起團購的情況，這些人頭戶大多數彼此是親朋好友關係，至於投資客，有不少本身是代書、房仲，或是建築業、代銷公司員工的背景。

銀行公會先前除了提出人頭戶炒房的態樣之外，也提出了總共28項細部的配套措施，要求銀行執行，對此國銀主管指出，其中在徵信審查的環節，就有特別針對「整批性分戶房貸」所設計的防弊機制，包括要求行員必須審核借戶是否了解不動產買賣契約內容，而且還必須比對借戶其所提供的不動產買賣契約內容，和同建案的其他買賣契約有無異常之處。

除此之外，公股銀行也將根據銀行公會所發出打炒房和人頭戶的規定，對於「跨區申辦、貸後短期新增購屋貸款、貸後繳款延滯」這三大類型，列入將定期抽檢的高風險態樣，同時也將建立異常房仲、代書、建商的「黑名單」，包括有代書或房仲身份代替多個借戶領取借款資金就會被盯上，另外第三人若在一定期間內用現金臨櫃存入多戶房貸扣繳帳戶繳納本息也會被懷疑。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

財政部日前宣布「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）三大精進措施，其中針對「貸前徵審」，要求公股行庫須落實銀行公會頒布的「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」，根據這套機制，未來對新青安貸款戶，將從案件來源、地緣關係、購屋交易流程、收入來源、自備款來源、支付能力與工作收入是否相當等六大指標，判斷借款戶是否為人頭戶，這也將牽動到之後貸後管理的重點查核。

此外，針對新青安貸款出現人頭戶、轉租等亂象，破壞政府協助青年購屋美意，行政院今天將召開新青安全面檢討會議。據了解，會議將由院長卓榮泰主持，國發會、內政部、財政部、金管會等部會首長將與會。政院官員指出，為落實居住正義及協助年輕人住房問題，今天會議將針對政策影響及未來發展進行全面檢討，會後也將透過新聞稿向外界說明。

而為配合財政部要求強化新青安的貸前徵審，銀行業者指出，金管會指示銀行公會研提打炒房的相關人頭戶機制，銀行公會在二○二二年七月訂定防範人頭戶及投資客炒房機制，當中提出KYC（認識客戶）的六大指標，以案件來源為例，如果是建商、仲介、代銷、代書來的申貸案，銀行就會特別小心。

此外，在購屋交易的流程上，也會確認借戶是否為建商、代銷，或仲介業者的關係戶（例如股東或是員工）；借戶若有第三人陪同申請或對保，銀行員也須提高警覺。

大型行庫主管指出，銀行公會先前發函全體國銀十五種申貸案件疑似人頭戶的可疑態樣，有些和企業戶有關，但有些對新青安查人頭戶仍派得上用場，主要可依擔保品、保證人、借款戶呈現的樣態歸類為三大類。首先，擔保品方面，若新建案銷售多年銷售率低，卻突然有多筆建案成交來辦理貸款；若是中古屋，借戶的房屋標的短期內多次轉手，或買賣價格偏離行情，也會被調查；另外則是貸款戶購買的不動產，與其戶籍地或工作地沒有明顯地緣關係。

其次，保證人方面，單一個人擔任多筆房貸保證人。最後，借戶方面，若提供的戶籍地、電話或電郵等通訊方式與其他借戶相同，或借款戶的頭期款資金來自第三人但無法佐證與對方的關係，或借款戶的戶頭突然有大筆資金，和其本來的薪資所得並不對稱，或借款戶報稅所得偏低而且其報稅所得，並沒有其聲稱的任職公司的所得來源。此外，銀行也會檢視，若有建商開立支票退給借戶款項的異常情況，就有「假買賣合約」的嫌疑。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中房產市場迎來大好榮景，吸引北部代銷商「中漂」競逐，包括海悅、甲桂林、新聯陽、樂洋等業者相繼插旗台中，不僅引進銷售新思維，也將買盤擴大到台中以外地區、甚至吸引北部買盤跟著南下購屋，將台中新建案賣出新高度、屢創區域單價新高。

台中在地開發商指出，建築業已進入微差異競爭時代，價格與競案資訊都相當透明，業務能力相對不是占比最重要的環節，主要差異點在於，代銷業控管行銷預算以及整體操案策略的擬定，是目前開發商為之倚重的關鍵。

根據數字科技統計旗下591新建案，全台六都加上新竹縣市2023年代銷接案量，以海悅位居第一名且已連續5年稱冠。海悅團隊在台中攻城掠地、代銷個案涵蓋不同產品類型，包括14期「國泰仰薈」、「敦泰一境」、「悅讀大城」；高鐵特區雙百億大案「達麗＆白天鵝新高鐵」與「大華縱橫」；北屯機捷特區「大城光年」、「金林梧境」；七期「鉅陞青山旭」等等，個案遍佈台中各地區，代銷案量高達數百億。

海悅在全台擁有可觀的代銷經驗與資訊、資源掌握，與業主就個案定位充分討論，依據市場需求推出合適的產品，且善用海悅貴賓客戶平台，將行銷通路發散擴大，銷售成績亮眼。

如今年第二季進場的11期「國泰仰薈」、北屯機捷特區「大城光年」，價量表現突出；而烏日高鐵特區「達麗＆白天鵝新高鐵」案，更是被戲稱「賣得比高鐵速度還要快」。

甲桂林廣告進入台中市場時間不短，在接手七期「大陸寶格」與「大陸麗格」之後，加碼接下14期「大陸豐莚」，儼然成為大陸建設在台中的御用代銷團隊，與業者長期培養的合作默契成為接案助力，如今年第二季進場的「大陸豐莚」，每坪成交均價達71萬元，一舉站上14期「洲際段」區域新高價。

資深代銷業者新聯陽耕耘台中市場已有多年時間，雖然接案量不若海悅的量大，卻每每締造話題佳績。繼代銷璞真建設在西區的豪宅「勤美之森」且賣出好成績之後，台北上市建商華固建設首度跨足台中房市，同樣委由新聯陽代銷水湳單元八重劃區新案「華固頂匯」，4月中旬公開第一周就在業界造成熱門話題。「華固頂匯」揭露第一批實價登錄，成交均價已站上每坪80.15萬元，創下區域單價新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據央行統計，國銀房貸餘額年增率4月已超過9％，但新青安房貸去年8月上路後，房貸餘額月增金額中，非公股銀的占比從超過7成降到3成，已經半年沒有超過35％，今年2月甚至僅占17.28％，凸顯非公股銀房貸業務遇障礙。

民營銀行過去在授信業務上行銷空間較多，據金管會統計，在去年七月以前，每月購置建築貸款餘額的月增金額約500到600億元之間，其中，非公股銀的民營銀行占比約7成，公股銀占3成上下。

自去年8月以後，整體國銀房貸餘額月增金額從600多億元，逐漸爬升至今年4月的886.57億元，在這期間的去年12月更增破千億元，但這波紅利民營銀行卻沒有享受到太多。公股銀在國銀房貸餘額月增金額的占比，今年4月為69.64％，且自去年11月起，已經連續六個月占比超過65％，即民營銀行也有連續六個月占比低於35％，尤其今年2月更低於2成，只有17.28％。

針對今年房貸業務的展望，民營中小銀行大多無奈表示，由於利率誘因差的距，除非公股銀行把房貸利多大餅下放，否則即使房市看起來回溫，對於房貸業務也不看好會有太明顯的成長。

另外，央行不斷出手打炒房，不適用新青安等優利政策的族群，購屋心態仍謹慎、觀望，使得中小銀行對土建融放款業務及建商推展建案的熱度，同樣持保留態度。

回顧過去民營銀行整體國銀房貸餘額月增金額占比，前低是2019年2月，國銀房貸餘額月增數僅91.63億元，民銀僅占5.02％；再前一次低於3成是2013年12月，非公股銀占25.8％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行2024年6/21公布五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀）新承作房貸放款統計，其中社會所關注的「新青安貸款專案」佔總房貸比重40.64%，創下2016年7月以來新高。

由於新青安貸款5年寬限期、40年期房貸，較為輕鬆的付款方式，成為首購族優先選擇的貸款方案。根據內政部統計，截至2024年4月，新青安貸款已核貸4萬9707戶共3645億元，對於協助青年無自有住宅者購屋已有相當成效。

從近期交易量及價格統計觀察，新青安貸款也確實為房市帶來新一波買氣及資金動能，卻也衍伸出人頭戶、轉租等炒房亂象，財政部於2024年6/19祭出「切結書」措施，一旦違反條約就會失去新青安貸款利息補貼外，還得加碼利率、追回已提供的補貼。到底新青安貸款是什麼？目前最新措施、貸款額度、申辦條件有哪些？

新青安貸款是什麼？

為健全房市並協助無自有住宅家庭購屋自住，財政部2023年8月推出的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安貸款），民眾可向公股行庫申請辦理，不僅可獲得政府額外提供利息補貼，同時還可延長房貸年限及寬限期時間，以減輕民眾購屋自住的經濟負擔。

新青安貸款申請條件？

貸款對象為符合民法規定之成年年齡以上（年滿18歲），年齡計算以向銀行申請日為準，且借款人本人、配偶及未成年子女，均無自有住宅者。經承辦銀行查證作為「自用住宅使用」，且符合申請條件者，無論是第一次購屋或以前有房屋但已出售或轉讓，均可申辦此貸款。

財政部表示，無自有住宅的單身者、已婚借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅，或是離婚者本人及戶籍內有監護權之未成年子女均無自有住宅，也都能申辦貸款；若配偶或未成年子女是外國人，僅持有護照未持有本國居留證者無須查詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據公平交易委員會近期一項決議，針對建設及代銷公司銷售某一建案，以廣告不實開罰共計220萬元罰鍰，起因為該建案紙本的平面參考配置圖，將原用途為樓梯間的屋突1層及2層，規劃為書房、畫室等作為室內空間使用，違反了公平交易法第21條第1項規定，為虛偽不實及引人錯誤之表示。但「屋突」究竟是什麼樣的場所？為什麼不能作為室內空間使用呢？

依法規定「屋突」應為作為建物設備間

業界指的「屋突」，其實就是法規裡所稱「屋頂突出物」的簡稱，其實抬頭看看屋外其他建築的頂樓，或是觀察自家的屋頂，都會有一處突出的量體。根據《建築技術規則建築設計施工編》明文定義，「屋頂突出物」為突出於屋面之附屬建築物及雜項工作物，僅作為（一）樓梯間、昇降機間、無線電塔及機械房。（二）水塔、水箱、女兒牆、防火牆。（三）雨水貯留利用系統設備、淨水設備、露天機電設備、煙囪、避雷針、風向器、旗竿、無線電桿及屋脊裝飾物。（四）突出屋面之管道間、採光換氣或再生能源使用等節能設施。及其他經中央主管建築機關認可者。

屋突高度與面積也須依照法規設計

此外，屋突的高度與面積都有法規規範，出自同法規的第一條第九款即指出，屋突高度如設為昇降機設備高度可達9公尺，如若不是一般高度最高即為6公尺，其面積最大以不超過建築面積百分之十二點五為限，也就是不能大於建蔽率面積的8分之1。政府為鼓勵開發現代住宅必要的設施，依法設置昇降機間、機械房等相關設備，該處是不納入容積率中，但不代表可隨意作為居室使用。

民眾應比對執照與廣告相符以保障權益

過去即有相關新聞爆出，不肖業者為增加民眾購屋誘因，將平面圖中屋突處規劃成房間、置入床鋪、家具等，以號稱「5房2廳」的銷售話術混淆民眾視聽，造成民眾認知錯誤，沒辦法合法使用該空間。

公平會表示，民眾購買預售屋時，業者常以各層平面配置圖來呈現室內空間規劃，以吸引民眾購買。但多數人不知道的是，建案的屋突層應依核定的使用用途來規劃才能合法使用，因此民眾購屋前應仔細比對建案的建造執照、使用執照是否與廣告內容相符，以保障購買到合法使用空間，並保障消費者自身權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房子賣不掉時，一般觀念認為應該降價促銷，但根據房仲「Lin's竹北房產筆記」的說法，實際情況未必如史，有些還會加價銷售，而且大多時候都成功，究竟怎麼一回事？

「Lin's竹北房產筆記」引述客戶說法，透露房子賣不掉就加價賣，乍聽之下雖然會被嘲諷，但大多時候都取得成功，令人驚訝表示「這到底摻了什麼神奇魔法？」

根據「Lin's竹北房產筆記」的觀點，沒有人賣房會故意賣不掉加價賣，主要是這類屋主擁有足夠金流可以等待，賣房對它們而言不是很急迫，寧可有好價才願意出場，「不是刻意要這樣的，如果能在今年賣掉，怎麼還會想拖到明年？」

該房仲認為，屋主漲價的原因，純粹是參考不同時期的區域行情，例如去年房價平均一坪30萬、自己想賣32萬元，不可能今年區域漲到40萬、自己還是只賣32萬元，價格都是跟著行情浮動的，但很多買方不明就裡還語帶嘲諷，「因為你還沒有房子、你還不是屋主，所以你看不懂。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著桃園市重大建設陸續到位，愈來愈多的外來客群選擇到桃園買房定居，其中更是不乏高薪族群。依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，從 2019 年到 2023 年，近 5 年來桃園市年收入超過 100 萬元的高薪房貸族申貸件數從 5,952 件增加至 9,584 件，成長幅度超過 6 成。

另外，觀察桃園高薪房貸族前五大貸款買房熱門區域還可發現，5 年前的購屋熱區與目前大致相同，只有排名略有變化，中壢區擠下桃園區成為高薪族群購屋熱區第一名，龜山區也從第五名攀升至第三名。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，桃園新興重劃區百花齊放，吸引了大量高薪族群駐足，短短幾年時間，就將桃園購屋熱區重新洗牌。

莊思敏表示，放眼整個大台北地區，桃園的房價基期相對較低，再加上桃園有許多重大建設和產業為區域房市增添能見度，近年來磁吸了不少雙北、甚至新竹縣市的外溢買盤到桃園置產，其中不少為收入可觀的高薪族群。以往高薪族群在買房時會更在意區域的基礎機能和生活便利性，但現在居住環境、社區管理、產業發展、投資增值性也愈來愈受到關注。中壢有青埔高鐵特區，龜山有 A7 重劃區，這些新興重劃區街廓整齊寬敞、建物屋齡新、新社區管理品質佳、建設題材豐沛，深受高收入族群的青睞，逐漸成為新一代的高薪族群購屋熱區。

對於中壢區晉升桃園高薪族群購屋熱區第一名，中信房屋桃園航空城加盟店店長許惠玲表示，中壢富人聚落的區域主要有二，一是海華特區，二是青埔高鐵特區，但海華特區腹地較小，屋主又相當惜售，近年來的交易量體不大。反觀青埔高鐵特區挾航空城題材，又有高鐵、機場捷運、國泰人壽站前開發案、桃園市立美術館等重點建設項目坐鎮。

同時，近年來除在地居民外，還有不少雙北外溢的高薪族群和竹科工程師到青埔買房置產，進而帶動區域高薪房貸族佔比的提升。在這些建設題材和高收入買盤的支持下，目前青埔高鐵特區儼然已是桃園房價最高的區域，區內預售屋的開價普遍落在 5 字頭上下，個別建案甚至已經突破了 6-7 字頭，如果購屋民眾沒有一定的經濟實力，恐怕也很難在青埔佔據一席之地。

至於龜山區，莊思敏表示，龜山區的長庚里聚集了眾多林口長庚醫院的醫護人員及眷屬，也被民眾稱之為「醫生里」，由於醫護人員薪資水平普遍較高，因此長庚里也是「桃園最富里」的常客。

另外，龜山 A7 重劃區也是近年來房市表現相當亮眼的區域，A7 重劃區緊鄰林口，是大林口生活圈的一員，區內擁有華亞科技園區、郵政物流園區、樂善園區及產專開發用地等，最近幾年憑藉房價基期低、機場捷運、產業建設等優勢，磁吸了不少大台北通勤族和周邊的科技新貴入住，帶動區域房市交易量能持續升溫。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年新青安房貸放貸爆量，5年寬限期與40年期房貸成為市場短期付款最輕鬆的方式。試算40年期新青安房貸1千萬，都不提前償還狀況下，利息支出高達550萬，等於借1千萬，40年要償還1550萬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，曾敬德建議，工具沒有絕對好壞，要選擇最適合自己的方案，也要保守思考，如果萬一哪天景氣不好股房雙跌，甚至工作都受到影響時，怎樣可以平安度過不景氣。

曾敬德指出，新青安是由公銀行庫配合政策使用40年期房貸，1000萬房貸從20年期每月6.56萬，30年期每月4.37萬，40年期一口氣降到每月3.46萬元，對首購族來說相當有吸引力。但，延遲償還本金付出的代價就是「利息會明顯增加」。

不還本金 未來還更多

他強調，現在購屋者的觀念和長輩不同，當年長輩房貸利率可能7、8%，有早點把錢還給銀行的想法；現在房貸利率2%多，房貸利息比房租划算，加上投資理財工具多，有存債套利、投資ETF與股市等，從早點還變成晚點還，甚至將房貸利息當成房租，房貸本金越晚還越好的觀念。

試算新青安的千萬房貸5年寬限期下，不同年期的房貸方案，利息補貼期間每月房貸利息為1萬4792元，但20年期過了，寬限期每月還款高達6.56萬元。這是因為本金償還的較多。

總結下來，20年利息約280萬元，30年期寬限期後每月房貸4.37萬元，30年利息為411萬元，40年期寬限期後每月房貸3.46萬元，比20年期每月少繳3.1萬。40年期房貸利息高達550萬元，比20年期將近多了一倍。

表：新青安千萬房貸5年寬限期還款試算

註：假設補貼狀況未變動，利率條件以當下環境試算

資料來源：信義房屋不動產企研室

新青安「切結書」 專家：宣示意義大

另外，最近政府為防止新青安貸款淪炒房工具，防堵人頭戶轉租，推出「切結書」，若貸款後查出有轉租或人頭戶行為，要求購屋人歸還所有補貼利息、減少寬限期、縮小借款期限至20或30年。

曾敬德表示，公銀行庫進一步避免非首購自用型的買方，利用別人名義申請房貸，還是希望新青安可以照顧到真正需要照顧的首購族群，不過即使排除這些需求，自用的需求買盤動能還是強勁。

他指出，光靠新青安的防弊條款，並無法影響現階段的市場供需結構，尤其台股衝上2萬3千點，資金動能仍強勁，房市趨勢不會因此而扭轉。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，優惠貸款主要是鼓勵自住者購屋，從嚴審貸，加強稽查，有其必要性，且對於目前過熱的房市頗有宣示性意義，對於以出租置產為目的的小包租公，多少能達到抑制的效果。

不過，查核金流和勾稽稅務都是耗時費用的行政成本，且除了雙北之外，租金登載或申報的比例不高，因此有心要置產者，或許會把目光放在這些第二屋限貸管制區之外，因此接下來仍要關注熱錢是否竄流到其他縣市。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，透過切結書看似可以一定程度防止投機者利用新青安投資，實則形式重於實質，除非另有相關方式配套查核，不然不過是徒增第一線人員的壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】