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買房是人生大事，無論是私人空間還是公共設施，如果在點交後才發現瑕疵，恐怕都會變成永久惡夢，因此不少人都會請來專業的驗屋師，從裡到外仔細檢驗，其中檢測項目中又以「建築類」最為重要，因為裡頭包含滲漏水、空心磚等等，小問題累積久了都會大大影響居住品質。

新建案一棟接著一棟蓋，不少建商主打一卡皮箱就入住，先別急，交屋前得要來個健康檢查。

從上到下，由左至右，每一個磁磚都不放過，敲擊棒一敲、一滑，就能知道有沒有空心磚。

驗屋師莊博全：「看一下周邊有沒有異常的溫差這樣。」

貼上灑水設備，再拿出熱顯像儀，門框、窗框有沒有滲漏水，一照見真章，這些「建築類」項目，都是驗屋最重要的關鍵，因為維修費遠比機電系統貴了好幾十倍。

驗屋師莊博全：「比較擔心的還跟防水有關，所以有關窗戶周邊的牆面試水，還有浴廁的試水，還有陽台是否滲漏，這個都是我們檢查的主要重點。」

公設比越來越高，動輒百分之30起跳，小到綠化植披種類，大到停車場，越來越多消費者也更在乎公共設施是不是有瑕疵。

驗屋師莊博全：「住戶的意見會比較多，那管委會要統整住戶的意見，再去跟建商交涉，意見比較雜的時候，比較難去有快速、有效率的去進行這些溝通跟檢查。」

驗屋師：「那像220的就是2個火線，然後它的電壓要是234這樣。」

從裡到外仔細檢驗，畢竟買房是人生大事，無論是私人空間或是公設，交給專業的來才能精準抓出毛病。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期ESG、碳稅等議題，成為各大公司治理的一環，尤其受上市櫃公司關注，住商機構觀察實價登錄發現，士林區溪山段近年來出現2筆大型土地交易，總價高達1~2多億元，且買方都為私法人，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此2筆土地皆為陽明山國家公園計畫土地，較難以開發，今陸續傳出相同開發背景的私法人購入，研判是為環保永續議題做準備。

士林陽明山深山，突現2筆萬坪土地交易



根據實價登錄，士林區溪山段一、二小段近年來共2筆面積破萬坪的土地交易，其中最近期為位於溪山段二小段98地號土地，共約1萬8578.1坪，2024年3月以總價1億5360萬元交易，土地單價約8000元；另外，溪山段一小段383地號土地共約2萬9399.8坪，2022年2月以總價2億4297.3萬元成交，換算土地單價約8000元，以上兩筆交易買方都為私法人。



陽明山土地開發難，與山腳價差最高達200倍



住商不動產天母忠誠加盟店店長翁勝吉分析，觀察溪山段近期實價，土地交易較為稀少，由於地處偏遠，且土地分區多為陽明山國家公園計畫土地，使用上較顯困難，除非為土地較狹小交易，否則土地單價則多在1萬元以下，與山腳下例如天母周邊住宅區用地比較，每坪最高可相差200倍左右。



細看此2宗法人交易土地，土地分區都為陽明山國家公園計畫土地，且為管三、管四土地，賴志昶分析，根據目前相關規定，陽明山國家公園計劃土地使用分區大抵分為5類，其中儘管一、管二土地可供興建住宅或公共設施，管三土地僅允許聚落進行環境改造，管四土地則需保持自然環境，管五土地則需以永續環保為前提，由居民自提社區改造細部計畫；整體而言，僅管一、管二土地較具開發效益，其餘土地恐怕較難利用。



賴志昶研判，此次私法人交易土地開發難易度較高，大型企業入手此類地產，除本身資產配置或是節稅需求，研判是為因應近年來ESG議題，提早入主與置產山坡土地，未來進行大規模植樹、造林，有利於淨零排放、國內碳權交易以及環境教育等議題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

夜市人潮聚集，帶動周邊生活機能發展完備。台中市三大知名老牌夜市：逢甲夜市、忠孝路夜市、中華路觀光夜市，周圍實價登錄中華路觀光夜市周邊交易量占其行政區高達35%，逢甲和忠孝路觀光夜市交易量占比也高達三成！反映現今民眾購屋時以合理房價和方便生活機能為優先考量。

舊城區老宅價親民

中華路觀光夜市超過40年歷史，橫跨中區、北區，夜市附近一公里內，有百貨公司、醫院、公園等各種優質條件，又鄰近台中火車站交通便利，不過周圍九成物件屋齡超過30年，因此每坪房價僅25萬元左右，房價相對親民，也帶動需求量上升，過去一年的房市交易，中區及北區有超過35%的交易量來自於此。

中華路夜市周圍每坪成交價落在20-30萬元，物件以2房為主，相對周邊3、4字頭的北區和西區便宜不少，加上緊鄰火車站交通便利，成為小資族、通勤族購屋熱門區域。但因為行政區小、素地少，且舊市區道路小，容易交通堵塞，建議購屋族在交通尖峰時間實地走訪。

逢甲周邊交易量居冠

台灣規模最大的知名夜市－逢甲夜市，中古屋過去一年成交量達833件，是台中三大老牌夜市之冠、同時也佔西屯區的三成。因為逢甲大學、僑光科技大學、中國醫藥大學水楠校區的數萬名學生生活所需，造就周邊吃喝玩樂皆便利的生活圈。此外，逢甲夜市附近，水楠經貿園區、十二期重劃區持續開發，兩地房價都已上看5、6字頭，對比夜市周邊的3字頭房價確實實惠，因此拉抬成交量。

以中古屋市場來說，當地有許多1、2房、套房物件，多為20年以上中古屋，平均成交單價約30-35萬元，購屋者主要為小家庭或投資收租族群，加上周邊有幼稚園、國小到國中，適合有孩童的小家庭，甚至中科員工也會跨區到此地置產，讓當地房市供不應求。

忠孝路夜市還有2字頭

三大夜市中交易量最少的南區是忠孝路觀光夜市，過去一年成交352件，卻依然佔南區整體成交量的29%。因為忠孝路夜市距離中興大學、台中火車站近，生活機能健全、公園綠地也很多。雖然屋齡幾乎都在30年以上，且區內透天厝多，因此交易量較少，但2字頭房價、交通方便等誘因，仍舊吸引眾多通勤族前來購屋。

因為中古透天市場需求較少，加上屋齡大，平均成交單價落在25-30萬元之間。對比周邊預售屋、新成屋上看的4、5字頭，仍算是相當親民的價格。以當地人、投資收租者為主要購屋群族。

夜市生活機能便利，滿足各方面消費需求，不過伴隨而來的是吵雜、髒亂以及交通問題。過去老一輩會把夜市被視為嫌惡設施，購屋時會盡量避開。但同時夜市通常都坐落於精華地段，周邊生活機能完備。

隨著房價持續上漲，夜市周邊實惠的房價與機能優勢更為凸顯，反而讓購屋族群將這類型物件納入考量，縱觀台中三大老牌夜市的交易量，幾乎占行政區的三成至三成五左右，就可得到印證。建議，想要享受夜市的便利，又不希望居住環境太吵鬧，可選擇夜市附近步行5~10分鐘、甚至15分鐘的區域購屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

AI教父黃仁勳訪台掀起熱潮，他所領導的輝達(NVIDIA)在台布局也深受注目，繼正式宣布將攜手鴻海在高雄軟體科技園區內設置先進算力中心後，已成功帶動高雄亞灣區房市買氣，建案來客數、成交率明顯上升，而輝達後續在台還有其他布局計劃，各縣市無不積極爭取，這股輝達旋風是否將接棒台積電，成為另類房市新指標，也引發話題討論。

住商機構企研室執行總監徐佳馨表示，近年台灣科技產業蓬勃發展，以台灣半導體龍頭台積電來說，所到之處確實帶動房市聞「積」起舞，這波輝達在高雄亞灣區引發的房市效應，再次驗證科技題材對房市有顯著的加分效果。



以目前輝達所在的台北內湖科技園區來說，預售大樓行情約落在120萬元上下，連周遭的南港地區近年成交單價也有上揚的趨勢；而高雄亞灣區以豪宅產品為主，包括「國城定潮」、「遠雄THE ONE」、「大船入港」行情已站穩4~5字頭水平，總價帶約落在5、6000萬元上下。



其中，指標建案「國城定潮」就受惠於這波輝達效應，國城建設副總經理洪嘉聰表示，「在鴻海宣布與輝達合作之後，近期來客的人數、成交率有明顯的提升，在這波的來客中大多來自北部，且都相當看好亞灣區的地段價值性及未來發展前景。」



亞洲新灣區是全台唯一具有國際海空港優勢的開發地段，也是政府所欽點的5GAIoT(人工智慧物聯網)創新園區，區內以發展智慧科技、國際金融、永續製造等創新產業為主，截至2023年已創造超過327億元產值，並完成智慧製造、AR/VR互動科技等專業領域實證，目前已吸引鴻海、IBM、亞馬遜網路服務AWS、思愛普SAP等上百家國內外企業進駐。



值得一提的是，碳權交易所以及IBM服務金融、保險及半導體等企業的「軟體科技整合中心」也將設置在亞灣區慶富大樓內，未來將提供三大類型的企業科技轉型服務；而中華電信也與國內外5G AIoT垂直應用領域廠商正式進駐高雄亞灣區。不僅如此，在人才培育上政府也引進成功大學智慧半導體及永續製造學院、中山大學的國際金融學院，結合產、學、研的能量，旨在將亞洲新灣區打造成全台最具競爭力的智慧科技聚落。



此外，輝達(NVIDIA)目前除了於2022年斥資243億元在內湖設置第一座AI人工智慧創新研發中心，以及高雄軟體園區內設置超級電腦「Taipei 1」先進算力中心外，未來還要在台蓋第二座研發中心與設立總部，有鑑於科技產業的進駐往往帶動就業人口、區域成長，各縣市使出渾身解數積極招攬。不過，根據《民視新聞網》報導，總統賴清德15日出席國家海洋日慶祝活動時，便當場表明22個城市裡面，高雄在硬體及軟體上已做足了準備，對於能成功爭取到第二座研發中心抱持相當大的信心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價高、房租也高，無殼蝸牛的租屋族恐怕更難捱了！主計總處統計全台5月房租指數年增率衝上2.6%，創28年來最大漲幅，房仲觀察，高雄市今年出現多筆漲租案例，其中美術館特區就有房東一口氣調漲4千元，一年下來租金就多了近5萬元。

根據行政院主計總處統計，全台5月房租指數年增率2.6%，為28年來最大漲幅，另外觀察包含台南、高雄、嘉義、屏東等縣市的南部地區，全年房租指數年增率從2022年開始，已連續2年超過2%，年增幅度更超越北部地區，今年5月年增率達2.53%，創下近11年來新高。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，隨著電價、物價雙漲，以及房貸利率連五升，一波波增加房東的持有成本，加上近年南二都受惠產業建設議題，帶動房價漲勢快又猛，購屋成本大增，使得房東須透過提高租金來彌補成本壓力，都是南部房租持續創高的多方因素。

房租成本增加，也對租屋族生活負擔產生影響，並反映出租屋市場的供需狀況，李家妮強調，在科技產業發展蓬勃的高雄及台南市，豐沛就業人口移入推高租屋需求，市場熱度高，相對有利維持租金水位，也讓房東更有底氣漲租。後續還有囤房稅2.0即將上路，李家妮判斷，擁有多房的包租公成本再升壓，未來恐也將轉嫁在租金上。

高雄房東用漲租彌補成本壓力 最狠一口氣漲4千

高雄市今年就已出現幾筆漲租案例，根據台灣房屋彙整內政部實價租賃資料，包括楠梓區、左營區、三民區及前鎮區，就有房東今年房租收得比去年還貴，每月租金調漲約1~2千元，其中還不乏有續約租客被漲租，其中美術館特區更有房東月租一次調漲了4千元，換算一年租金就得多負擔近5萬元。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉沛緹表示，雖然近期央行沒有再度升息，但過去兩年的房貸利息漲聲連連，房東把持有成本、稅賦、利息轉嫁在租客上，也是常見的狀況。

另一方面，目前高雄房價正處於高檔，劉沛緹指出，這讓部分租屋族更無力開除房東轉租為買，只能配合接受漲租的事實或選擇改租較便宜的物件，尤其在產業園區、市區地段或具建設紅利的商圈，租金漲幅也會更明顯。

劉沛緹表示，對房東而言，通常續租客、長租客的收租穩定，加上原始契約約定，較少會有漲租情形，然而除了大環境因素，目前住宅維修成本仍高，如有重新翻修、換新家電傢俱來吸客，也會轉嫁在租金上。不過一般同類型物件若租金偏離商圈行情太多，可能因小失大流失租客，因此市場上也有很多佛系房東選擇不漲租，共體時艱穩定客源。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

自疫情趨緩後，國內旅業逐漸復甦，讓先前「旅館拋售潮」逐漸少見，惟住商機構觀察台北地政雲，位處大安區精華地段的「安和精品旅館」，近期以總價近9.2億元出售，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該案鄰近捷運信義安和站，地段極具優勢，頗具都更前景，應是眾多投資方垂涎的一筆精華土地。

精華土地絕無僅有，買方砸重金搶老旅館



台北地政雲揭露，大安區安和路一段上的「安和精品旅館」，屋齡約39年，建物坪數共約611.9坪，土地坪數約114坪，2月底時以總價9億1,889萬元成交，買方是以私法人名義買下。



住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬分析，該案為安和路一段門牌，周邊鄰近捷運信義安和站，若以建物、土地坪數推估，此宗交易建物、土地單價約150、806萬元，而周邊此類物件建物行情約落在130~140萬元，土地單價則約700萬元上下，以此觀察此宗交易稍高於行情，惟此案所有權完整，土地也有百餘坪，且土地分區為住四之一，容積率約400％上下，頗具改建前景，北市蛋黃區開發素地稀缺，加上區域新案單價可達200~250萬元，讓買方願以稍高行情入手。



有現金流又可都更，旅館受投資方垂涎



賴志昶指出，旅館交易高峰為COVID-19期間，當時受疫情重挫，紛紛傳出新、舊旅館求售或自行都更，惟待疫情趨緩，國內景氣復甦，觀察近年來北市旅館交易僅3筆，其中除此案外，還包含約5.4億成交的「台北綠蒂大飯店」、約2.6億成交的「西門日記六福館」等。旅館對買方而言，短期能提供現金流，且由於所有權完整，加上多位處精華地段，都更效益驚人，屬於「進可攻、退可守」的長期置產物件，頗受投資人青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋賣太好，建商推案跟不上！據內政部統計月報資料顯示，今年前四月建照核發數量住宅約3.74萬戶，數量寫下2019年以來的六年同期新低，與現在預售市場火熱銷售狀況形成強烈對比。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售案賣太快，建商推案跟不上銷售速度，地價高漲、整合不易與央行對於開發商的資金管控，都讓新案推出的速度跟不上現在的買氣。

統計顯示，今年前四月核發建照住宅數量3.75萬戶，年減幅度達到19%，不過今年前四月預售實價揭露4萬6863戶，超過建照核發數量，雖然預售買的可能是去年下半年核發建照的個案，但可以看出一手市場也出現供給緊俏的狀況。

曾敬德指出，預售市場買氣暢旺，但買氣實在超乎建商想像，也會打亂開發商推案節奏，新的案子推出時程趕不上，小型建商可能賣完手上也沒有足夠的土地推案，再加上土地取得不易，開發整合也需要時間，央行又限縮建商土融資金，也讓開發商買地自備資金大增，能投入購地的資金變少，一旦市場買氣熱絡但新案供給量減少，光買氣就會推升房價，代銷業者因為推案減少也可能加價搶案，若無政策出手降溫，房價還是沒有扭轉趨勢。

前四月住宅建照核發數量住宅達3.7萬戶，量最大的還是在台中市，核發建照量8182戶，其次是桃園市的5091戶，高雄市的5047戶，新北市僅有4345戶，台北市有3708戶。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

佈告欄上貼著不少招租公告，從雅房、套房到4房的房型通通都有，只是在房價高漲又有通膨壓力下，跟著帶動房租價格持續攀升。根據主計總處統計，全台5月房租指數年增率衝上2.6％，創28年來最大漲幅。

民眾說：「店面的租金事實上漲很多」、「我以前住市區也是租房子，以前的網站查來看，跟現在一比漲了3、5千元，負擔會滿重的。」

若進一步觀察包含台南、高雄、嘉義和屏東等南部縣市，全年房租指數年增率從2022年開始已連續2年超過2％，年增幅度更超越北部地區；今（2024）年5月年增率達2.53％，創下近11年來新高。

租屋民眾說道，「房東最近跟我說要漲差不多要2、3千元，我覺得漲滿多的，所以我們有考慮自己出去額外再找1間」、「大概每年都會看，就會知道說今年大概就是這個價，如果要跟2、3年前比的話，一定是會有落差。」

民間團體也說，租屋族壓力會這麼沉重，就是因為房價不斷上漲，讓很多買不起房的民眾得靠租屋過生活。

加上租屋市場是賣方市場，很多房東越來越不願意簽長租，而是改為1年1簽，除了未來有賣屋需求時能夠更彈性外，也可以每年檢視租屋市場金額是否還有調整空間。

OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示，「很多房東漲房租的方式，其實不是漲單一的房客，而是等原本房客退租之後，再把房租漲上去。比方說可能我原本租1萬元，我搬走後找朋友來接，可是他卻收到房東說要租1萬2千元。」

廖庭輝表示，雖然政府喊出會蓋更多社會住宅幫助租屋族，但目前全台可以蓋好的社宅只有3萬出頭，絕大多數的租屋族還是住不進去。

因此如何健全租屋市場、如何讓大家知道租屋是可合理負擔有保障的居住選項，而不是說現在不買房，未來就更貴。如果讓越來越多人墊著腳尖也要跟著去買房，除了民眾負擔加重外，未來也可能造成全台金融系統性風險發生。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行日前祭出第六波房市管制措施，針對六都與新竹縣市第二戶購屋貸款，最高成數上限調降至六成，但營建股日前卻不降反升，造成打房是「越打越紅」，有網友對於這樣的政策，譏為「打房終究是一場笑話」、「營建不能移」，而限貸六成也就是以後買房自備款需要更多，有民眾坦言「連第一間房子都不見得買得起了，還有錢買第二間房？」，更有民眾認為「這是有利於有錢人的政策」，因此政府所推出的打房政策，究竟是站在建商、有錢人的立場？還是真正為能解決弱勢經濟民眾無力購屋的困難，值得政府進一步檢討。

進一步分析，一般會造成民眾無力買房的因素，約可歸納為以下幾點：一、政府無法抑制通貨膨脹，萬物齊漲後，連帶造成房價高漲；二、民眾購屋能力不足，即首購族買房自備款不足；三、實際情況是有些民眾連一間自有房屋都無力承擔，反觀許多有錢人卻是名下有非常多間房產，還不斷利用房子累積財富，例如當包租公，造成社會不公平現象。

這些問題解決之道，首先，政府要提出短、中、長期策略，設法解決通膨問題，不可將問題一概歸為「市場機制」，因為放任物價高漲的結果，期待房屋售價合理，可謂「緣木求魚」。

其次，首購族無力買房的問題，政府應正面回應民意，解決低薪問題，低薪問題沒有解決，試問如何提升民眾的購屋能力？

其三、提高民眾購買第二間以上房屋的稅率，及手中有多間房屋的屋主較重的稅，以防止房屋囤積於少數人手裡，若同一位民眾在一至二年內又購入第三間或第四間房屋，建議修法提高其購屋稅率；其四、將提高稅率之所得用於興建社會住宅，提供較平價房屋與租屋市場，有效達成資源合理分配，進而實現「居住正義」。

其四、要解決老屋與空地合理運用，政府應鼓勵或將這樣的房地收回後，重新規劃作為興建社會住宅或綠地使用，以提升社區生活品質。

其五、將部分閒置國有土地或加以重新規劃，將這些閒置空間轉為興建社會住宅用地或平價住宅，讓民眾真正買得起房子，也租得起房子。

其六、通常民眾會買房，細究其原因，往往是租房子常遇屋況太差，或房東常對房客任意增加租金等，如果政府能提供屋況佳、租金較為低廉的房屋出租給這些民眾，相信短期內也可減少「部分原本想要急著購屋的族群」，從供需方面進行調整，對解決高房價問題，相信也有一定助益。

不可諱言，網路上偶而會出現許多對政府打房成效不彰的質疑，建議政府除要擬定對經濟較為弱勢者的房市政策，滾動性檢討，妥善回應民意，也建議要舉辦公聽會，藉此集思廣益，加上從市場供需面進行調整，讓所推出的房市政策更能貼近民意，才不會讓外界譏為坐在象牙塔裡面擬定政策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國泰金控20日公布6月「國民經濟信心調查」，受半導體投資熱絡、股市上漲等影響，民眾對景氣展望、股市投資情緒都呈現樂觀；值得注意的是，受新青安推升房價影響，民眾普遍認為現在是「賣房」時機，賣房指數從上月的0.7上揚至6.7，顯示賣房意願大增，買房意願卻微幅下降至負38.4，上月為負38。

台經院產經資料庫總監劉佩真分析，今年不動產價量齊揚，新青安政策去年8月實施以來，挨批成為炒房工具，人頭戶、轉租等亂象，央行6月中開始實施第六波信用管制，加上政府宣示整肅新青安亂象，政府種種措施、房價又來到相對高點，促使賣方有獲利了結的打算；相對於買方，看到房價這麼高，態度自然會轉為悲觀。

國泰金公布國民經濟信心有庶民指數之稱，從6月調查結果來看，高達43.9％的受訪民眾認為，目前是「賣房」時機，而相對地，有61％受訪民眾認為，現在不是「買房」時機。

即使過半民眾認為現在不是買房時機，但股市衝破2萬3千點，劉佩真分析，股市兩萬點成常態，國際大廠也表態來台成立研發中心，不動產短期內價格仍有支撐，預測下半年房價沒有大幅回檔跡象。

台股20日收在2萬3406點，再刷新收盤紀錄；國泰金調查指出，台股樂觀指數走升至24.5（5月為14.4），風險偏好指數上揚至23.3（5月為19.5），有47.3％受訪者認為未來半年台股持續上揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】