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央行的五波選擇性信用管制無效？沉寂的房市又轉趨火熱？

央行自 2020 年 12 月以來，五度祭出選擇性信用管制措施，實施至去年第二季為止，房市的確出現降溫跡象，由不動產相關貸款（建築貸款、住宅相關貸款、不動產貸款）年增率來看，的確出現下滑趨勢，六都移轉棟數也在 2021 年 7 月開始出現負成長，尤其在 2022 年~ 2023/6 的 18 個月中有 13 個月都是負成長，看來的確頗具成效。

惟自去年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率由低點 4.7% 觸底反轉至今年 4 月的 9.1％，致 2024 年 4 月底不動產貸款占總放款比率為 37.2%，處於相當高的水準。

此外，據央行統計，去年 6 月新增規範自然人特定地區第 2 戶購屋貸款，最高成數上限 7 成，實施以來，自然人申辦特定地區第 2 戶購屋貸款之撥款金額卻呈增加趨勢。今年 4 月平均貸款成數為 68.15%，高於央行前一波 (2010 年 12 月至 2016 年 2 月) 施行特定地區第 2 戶購屋貸款成數 6 成。

由下圖可知，全體銀行購置住宅貸款及不動產貸款年增率，自 2023 年 7 月之 4.7%、 5.3%，呈逐月走升趨勢，至 2024 年 4 月分別為 9.1%、7.6%。自然人特定地區第 2 戶購屋貸款之撥款金額，自 2023 年第 3 季以來，逐季增加。

再由移轉棟數來看，六都 5 月買賣移轉量達 26,833 棟，月增 17.1%，年增 25.6%，締造近 11 年來的 5 月同期新高。六都交易量均較 4 月成長，台北市月增 18.8%，新北市月增 10.7%，桃園市月增 15.3%，台中市月增 20.7%，台南市量增 17.1%，高雄市月增 23.6%，房市買氣明顯較去年熱絡。4、5 月房市交易表現都維持暢旺，反映在建物買賣移轉棟數上，就呈現 21% 的移轉年增率，延續去年下半年以來雙位年增的表現。以年增率來看，2024 年 5 月六都建物買賣移轉棟數年增 25.6%，其中，台北市年增 16.2%，新北市年增 19.3%，桃園市年增 14.8%，台中市年增 21.4%，台南市年增 45.6%，高雄市年增 47.3%，南二都房市交易大幅升溫。累計 1-5 月，六都整體交易量合計為 112,630 棟，與去年同期相比年增 30.0%，創下自 2012 年來、13 年來第二高紀錄，僅次於 2013 年，顯示房市買氣火熱。

至於房價方面，主要都市的房價.....。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據金管會最新統計，今年4月本國銀行放款餘額月增新台幣3025億多，其中購置不動產放款月增1207億，飆上近25個月新高。中央銀行在13日的第二季理監事會議，加碼房市信用管制，國內銀行多表認同，認為可讓金融機構對不動產放款稍踩煞車，但也要留意，長期下來，國內不動產是否最終走向「有行無市」。

近期國內房市熱，也讓相關財金單位再度繃緊神經。除了央行選擇性信用管制措施，金管會也將在日常監理或相關金融檢查將央行的選擇性信用管制措施列入關切事項，特別注意銀行放貸的情況。至於針對財政部去年(2023年)推出的「新青年安居貸款」政策，被外界質疑是推升房價的元兇，行政院長卓榮泰也明確表示，下周召開正式會議，針對政策影響及未來發展，進行全面檢討。

儘管「新青安」政策，是由8大公股行庫承作，不過，民營銀行看近期國內房市走向，對於政府加強管控，也予以認同。國泰金控總經理李長庚指出，雖然央行的選擇性信用管制措施，宣示效果較大，對於銀行放貸不動產，影響也不致於太大，但由於近期台灣房市熱，央行此舉有防範預期心理，也讓金融機構稍微踩煞車，是好的作用。

遠東銀行總經理周添財則表示，目前房價處於高檔，確實並非年輕人都買得起，但「新青安」由於門檻低，讓年輕人可以圓買房夢想，但在少子化愈來愈嚴重的情況下，未來不動產多走向傳承，購屋是否轉趨保守，甚至變成「有行無市」，或許更值得思考。周添財說：『(原音)但是現在到最後我覺得會「有行無市」，因為價錢高高的，可是畢竟能買得起房子應該也不是那麼多，新青安例外，因為它畢竟門檻比較低。』

對於新青安貸款年限最長可達到40年，周添財也表示，儘管其他一般民營銀行現在也都有30年的放貸，不過，遠銀仍採較保守的策略，房貸年限仍以20年為主，即便承作30年的房貸，遠銀也會慎重評估其還款能力。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市狂潮從房貸餘額可見端倪，去年1月呈現罕見的借少還多負值，但到12月直接衝破1050億元的歷史新高，冷熱狀況十分極端，後續更呈現幾近失控的現象。眾多從業人員、專家、投資客都直言，「現在台灣房市是有史以來最瘋狂的時代。」甚至直呼真的看不懂。

自住客、首購族到投資客，全都前仆後繼進場交易。1名從事投資理財業的林小姐，過去熱衷將資金投入金融市場，單身貴族的她，用相對低廉的租金在公司旁租屋，買房從不在人生待辦事項前幾名，今年也入手1間位於老家的預售屋，未來不管自住或出租，進可攻退可守，成為名副其實的首購族，她說：「其實就是害怕現在不買，以後會更貴，急於擺脫空手的焦慮。」

至於實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志則透露，「這幾年是我投資房地產快20年以來看到最瘋狂的局面，可以說有點看不懂了，操作上大賣小買，我認為現在是非常好汰弱留強的賣房時機，就算跟未來比，今年房價如果不是最高，也會是相對非常高的高點。」

他分享自己有間北市西門町小套房，社區成交行情6字頭，他抱著試水溫心態丟到市場上賣，「竟然1個禮拜內就有人以單坪90多萬元要買，我真是太傻眼了，當然趕快賣掉！」

不過，房市火熱的當下，專家提醒購屋區域務必慎選，FB好宅攻略主編管清智指出，「供給爆天量的區域，如果房價還持續噴出，就要小心需求跟不上，特別是投資客多的地方。」顏博志則說：「全台房價亂漲時，根本已經分不清楚自己買貴還便宜，唯一不變的只有地段，避免日後房價反轉，那些現在買在荒郊野外的人，一定最悽慘。」













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市狂潮從房貸餘額可見端倪，去年1月呈現罕見的借少還多負值，但到12月直接衝破1,050億元的歷史新高，冷熱狀況十分極端，後續更呈現幾近失控的現象。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，方向錯誤的打房政策，讓市場供需失衡是主因。

「《平均地權條例》禁止預售屋轉售，直接少掉3萬多戶供給量，建商與投資客競價關係消失，建商控價權力變高、供給變少，讓購屋族產生買不到的恐慌。」何世昌說。

何世昌指出，房地合一稅2.0同樣對中古屋市場產生鎖籌碼效應，加上新青安對中古市場點火，又讓購屋族認為政府鼓勵買房，種種因素下，只要一有利多、搶購消息在旁搧風點火，都會讓民眾急於追價。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則表示，新青安以破天荒的方式，用公股行庫立下高補貼、高額度、長寬限期、長貸款年限、低身分門檻的房貸寬鬆新標竿，直接讓原本單月申請不到2千戶的老青安，搖身變成月月申辦破5、6千戶，且占每月房貸放款餘額4成。

「新青安帶動的買氣，也燒向無法適用的投資客，或是自備款不足的首購族，全都導向低首付的預售市場。建商運用低利、無息等花招吸引買方，先交屋、再談貸款，直接破解預售屋禁轉的限制，因此創造不但投資客願賭，而且房市小白也恐慌搶進，催出前所未見的房市投資熱潮。」黃舒衛說。

不過，房市火熱的當下，專家提醒購屋區域務必慎選，FB好宅攻略主編管清智指出，「供給爆天量的區域，如果房價還持續噴出，就要小心需求跟不上，特別是投資客多的地方。」實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志則說：「全台房價亂漲時，根本已經分不清楚自己買貴還便宜，唯一不變的只有地段，避免日後房價反轉，那些現在買在荒郊野外的人，一定最悽慘。」













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行上週四祭出第6波信用管制，什麼原因逼得政府再出拳打房？原來今年以來全台各地再度上演排隊買房，甚至抽籤、鎖房、秒殺等亂象，如桃園青埔某預售案開賣當天，民眾需分批進場，進場後還得抽籤等叫號，接待中心擠得水洩不通，該案LINE群組甚至直接改名「一日完銷，賣完了不要問」。

另個北部預售案場，代銷公司把銷售說明會人山人海的照片放上網；數個預售案根本還未打廣告，就銷售一空，還有建商怕賣太快，一週只放出一戶，並每週調漲價格。

搶房一路從預售屋延燒到中古屋市場，房仲直言：「年後不僅量價齊揚，去化速度也很快。」有些物件屋主見帶看踴躍，急得在一小時內調漲開價百萬元，開放看屋當天就成交，各種光怪陸離的房市奇談在全台各地上演。

在南部高鐵特區推案的建商就大呼，「房子賣的速度比高鐵還快。」FB好宅攻略主編管清智也直言，「民眾的購屋信心，是我從業20多年以來看過最強的一次。」

研究房市多年的馨傳不動產智庫執行長何世昌，去年就預言房市將「飛龍在天」，縱使如此，在看到新北五股洲子洋重劃區有建案要賣單坪6字頭，也讓他直呼「口水快要噴出來，這世界簡直太瘋狂。」擅長數據研究的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則指出，「今年房市表現根本是無政府狀態。」

體感溫度以外的統計數據表現如何？首先，代表成屋市場交易量的最新資料，六都今年5月總計買賣移轉棟數達2萬6,833棟，月增17.1％，年增25.6％，寫下近11年來同期新高紀錄，而今年1月至5月累計買賣移轉棟數約11萬2戶棟，年增約3成，同樣為近11年最大量。

接著看預售屋市場，今年第1季全台預售市場狂賣逾3萬戶，總銷金額突破5,000億元大關，創下歷史新高紀錄，年增率高達125％。至於房價，以清華安富房價指數為例，呈現全台上漲樣態，3月全國指數達196.5，較上月上漲0.83％，較去年同期上漲9.36％。

另一有趣數字是，根據證交所統計，去年全台上萬家上市櫃公司中，平均員工薪資第一名是愛山林建設，年薪達552萬元，超車台積電、聯發科等國際科技大廠。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著人工智慧（AI）技術的快速發展，全球科技大廠紛紛投入、興建數據中心等大型商用不動產，又輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳日前宣布擴大在台投資，計劃在台灣建立企業總部及AI研發中心，使得全台千坪大型土地成為商用市場的熱門標的，其中，內湖科技園區自2018年至今的土地交易量已達433億元，顯示出該區域土地交易的熱絡情況，成為企業和開發商爭相進駐的焦點。

由於內科緊鄰台北市中心，集結上市櫃企業群聚效益顯著，是公司進駐必爭之地，隨著設立集團營運總部蔚為風潮，建商、企業主看好區域成長潛力，進場搶地蓋總部大樓，土地購置動能相當強勁。信義全球資產公司統計已揭露的實價登錄資料，2018年至今內科土地交易量達433億元，包括今年初財團法人聯合信用卡處理中心以5.5億元取得文德段五小段544坪土地。

總經理林三智分析，萬物皆AI的時代來臨，企業主競相購置可整合各事業體的企業總部；但也有企業對大樓軟硬體配置、格局規劃有特殊要求，或希望將總部外觀風格結合自身企業文化，相較於買成屋再花費成本重新裝潢，購買土地自建總部大樓更符合企業需求。在建商獵地、產業自用需求支撐下，500坪以上土地交易升溫，實力雄厚的企業客戶更將投資目光望向千坪大型土地。

進一步觀察，2018年以來內科500坪以上土地累計交易額為202億元，其中近7成交易量出現在潭美段、舊宗段。總經理林三智表示，舊宗段、潭美段是內科發展的後起之秀，有較多的土地新供給，未來還有捷運環狀線東環段交通建設加持，投資題材旺盛，吸引產業持續進駐，包括代工大廠緯創去年斥資62.5億元於舊宗段興建新總部大樓，今年再投20.84億元取得潭美段五小段土地地上權。

林三智表示，AI產業蓬勃發展，帶動商用市場投資熱潮，科學園區題材更是今年不動產市場最熱門關鍵字，內科園區含金量高，成企業總部落腳首選，在企業總部化趨勢推動下，內科精華區方正、大面積土地賣一塊、少一塊，信義全球資產公司銷售中的舊宗段千坪土地標的更是稀有釋出，吸引高科技企業、傳產、大型開發商、以及有投資置產需求的高資產企業主進場評估。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房價5年暴漲2成！根據聯徵中心資料，2024年Q1，銀行鑑估房貸均值1,355.4萬、5年增幅21%，再創歷史新高。進一步觀察六都，又以高雄、桃園漲幅逾3成最恐怖。中信房屋研展室副理莊思敏指出，許多蛋白區漲幅少或不明顯，以漲幅平均2成來看，代表有不少熱炒區已呈現倍數暴漲，相當驚人。

莊思敏指出，以銀行鑑估房貸均值1,355.4萬來看，貸款8成、利率2.18%、30年期本息均攤型房貸試算，每月須償還4.1萬，如果以主計處今年1~4月經常性薪資均值4.6萬來看，等於每月還完房貸只剩5千元，再繳電話費、水電費等，整個月都要吃土了！

針對漲幅最快的高雄、桃園，她分析，高雄近年在台積電話題下瘋狂飆漲，加上鴻海將攜手輝達進軍高雄軟體園區，再次為高雄注入強心針，估計在AI浪潮下，高雄房市將再漲一波。

至於桃園市，在機捷、航空城等題材加持下，青埔、中路、龜山、草漯等各大重劃區百花齊放，大量吸收雙北外溢買盤，也讓全市房屋均價不斷飆升，待建設陸續到位、機能完善後，房價也仍有持續向上的可能。

不過，莊思敏也提到，收入與鑑估值的數字出現這樣落差，顯示台灣貧富差距不斷擴大，股市2萬點、房價不斷飆漲，在這波榮景下，有錢人繼續瘋狂投資發大財，無能力或不善理財者，荷包持續乾癟，貧者越貧、富者越富，值得當政者關注。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

十二年國教時代，完全中學已成為許多父母考量孩子升學的熱門選項，也帶動周遭國中「學區宅」的交易熱絡。永慶房產集團調查今年台北市額滿完全中學的周邊房市價量表現。其中，師大附中國中部周邊以109.6萬元成為最貴的學區宅；成淵高中附中則以669件交易量獲得交易量冠軍，幾乎一天成交2戶！

百萬「學區宅」在這

近一年來，國立師大附中附設國中周邊平均單價達109.6萬元，成為唯一站上百萬的學區宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，該校就坐落於大安區精華地段，周邊各項生活機能完善，不僅鄰近大安捷運站，附近也擁有大安森林公園等綠地設施，加上明星學區加持，讓師大附中國中部周邊房價獲支撐。近一年交易量也高達253件，顯見大安區黃金門牌魅力依舊。

「5字頭」房價還有這2區

而同樣是額滿完全中學，這兩校還有「5字頭」房價，幾乎僅師大附中國中部周邊房價的一半！陽明高中國中部、政大附中國中部周邊近一年平均單價為56.7萬元、53.5萬元，是此次統計中最親民的價格。

陳金萍表示，兩校所處的士林區、文山區屬於台北市蛋白區，房價相對親民，陽明高中國中部鄰近捷運士林站商圈，生活機能一應俱全，周邊還有科教館、天文館等教育設施，距離士林國小也不遠，區域文教氛圍濃；政大附中國中部因位於台北市邊緣地帶、捷運路網尚未延伸至此處，讓這裡的房價仍相當實惠，加上被住宅區環繞，環境較為清幽，適合喜愛靜謐環境的購屋族群。

成淵高中周邊房市熱絡 每天成交近2戶

成淵高中附中近一年交易量669件最熱絡，平均單價73.3萬元。陳金萍指出，該校設於大同區承德路上，剛好位在大同區與中山區的交界處，緊鄰捷運民權西路站雙捷運優勢，加上周邊商圈發展成熟，距離晴光市場、雙連市場都不遠，還有家樂福、全聯等超市方便民眾採買，金融機構、百貨商場及各式餐飲店家林立，商業活動相當熱絡，購屋需求穩定，推升成淵高中附中周邊房市交易量，相當於每天能成交1至2戶！

陳金萍表示，完全中學有機會從國中直升高中，減少學生適應高中的時間，也因離家近，讓不少家長選擇讓孩子進入完中就讀，也讓這類「學區宅」購屋需求增加。

不過，搶進「學區宅」的眉眉角角很多，不僅要注意購買區域是否被劃分至學區內，也因為額滿學校十分熱門，必須提早幾年就設籍該區，因此建議有意購買「學區宅」的民眾，建議做好充足的資料調查，並及早規劃，才能如願幫助孩子進入心儀學校。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

土地銀行今（17）日將找八大行庫共商新青安防弊機制對策，對於如何找人頭戶，知情人士透露，各大行庫準備兵分四路，從土地謄本、借款人年月收入情況、還款來源及方式、是否透過第三人轉帳等態樣著手。

據各大行庫目前網羅態樣，查人頭戶有四種方式。第一，調查土地謄本，是否有限制產權移轉、限制次順位抵押權、限制信託這些註記，以及借款人是否之後有設籍；第二，借款人的年或月收入，是否和所購房屋總價不對稱，例如財資力根本不足以買得起該總價房屋。

第三，調查其還款來源及方式，若還款來源並非本身，或家人，就會列為可疑態樣；第四，透過第三人轉帳或借款人和其他還款來源所留下的通訊電話、電子信箱一致時，就列為可疑態樣。

在借款人的財資力評量，銀行主管指出，以借款1,000萬元、40年期為例，光是本金每月就要還2萬元，倘若加計利息，本息負擔約在2.3萬元左右，若以多數銀行認為每月所得還房貸的支出不宜超過七成來看，月收入該要有3.3萬元以上水準；而倘若買2,000萬房子，因新青安最高額度僅1,000萬元，因此，還要另搭配其他房貸，這時借款人的財資力就要更高，若所買房屋總價和財資力太不對稱，就會被懷疑。

至於防弊轉租當「包租公」，據透露，除了財政部上周表示要和八大行庫作政府資料勾稽外，不只國稅局，內政部也將助陣提供相關資料，由於承租戶現在都可向內政部申請租金補貼，且都得留下居住地址，該資料未來將和八大行庫勾稽，倘若該地址正好和八大行庫新青安貸款案其中的擔保品地址相符，就證明有事後轉租事實。

今日會議上，除上述兩大新防弊措施如何出擊，第三大重點就是未來新青安貸款戶所簽下的「切結書」如何定版。行庫主管指出，具結至少二大事項，一是絕非人頭戶，二是絕對沒有轉租，違反這二大事項，行庫將祭出「處罰條款」。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】