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房市正在熱頭上，台北市鄰近台灣大學的豪宅社區「基泰台大」反傳出賠售案例！據悉，該11樓戶以9306萬元轉手，與2014年1億1160萬元的購入價相比，帳面價值蒸發高達1854萬元。觀察該社區近期的4筆轉售交易，竟全數賠售收場，顯得格外突兀。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中坦言，近年房市雖然表現亮眼，但買氣主要集中在總價較低的中小坪數產品。受限貸令影響，大坪數豪宅價量表現相對低調。2012至2014年正值上一波房市高點，當時購入豪宅的價格不斐，後續市場修正，導致許多10多年前買進豪宅的屋主，轉手獲利空間遭到壓縮，甚至出現賠售案例。

除了購入成本高之外，「基泰台大」所在的羅斯福路雖鄰近台大及捷運站，卻非傳統認知的豪宅聚落，對層峰富豪的吸引力有限。加上今年7月囤房稅2.0上路，面臨稅負提升，持有眾多豪宅的大戶可能會考慮「汰弱留強」，非傳統豪宅區段的高總價物件，被以相對低價釋出市場的機會更高。

為落實居住正義，今（2024）年1月3日公布的《房屋稅條例》修正案將於7月1日生效，新制加重持有多戶房屋且未作有效利用者的稅負，並調降單一自住房屋稅率至1%，鼓勵房屋釋出供租賃市場；繼承房屋者及建商在合理銷售期間內的房屋亦享有稅負優惠。據北市稅捐處資料顯示，去（2023）年北市房屋稅免稅案件達18.1萬件，約占全部住宅兩成，和前一年相比增加了5920件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣高齡人口倍數增長，無論是高檔銀髮宅、安養機構、社宅需求都迅速提升，崔媽媽基金會服務對象有65％以上都是獨居長者，主要為經濟狀況中低者，也包括「邊緣戶」，也就是不夠「窮」、不足以拿到補助的人，還有「窮得只剩下房」與「無家者」的極端案例。

根據衛福部2022年老人狀況調查，55歲以上扣除居住在機構者，高達92.5％居住在自有或家人住宅，5.89％居住在租用住宅。調查也顯示，55歲以上住宅租用者計43.8萬人，其中22.3％表示曾在租屋時遇到困難。另外，65歲以上長者中有9.1％是獨居、23.1％僅和配偶同住，相較於2017年調查都略為增加。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，高齡者可以經濟狀況與身心狀況維度來看，經濟狀況較佳、身心智能狀況還好的長者可入住高價養老村，順利變成「樂齡族」，經濟狀況許可，但身體狀況欠佳者，則入住安養機構。

呂秉怡強調，沒有家人親戚或夫妻「雙老」一起住，租屋容易受拒絕，何況是身體退化者。呂說，遇到案例經濟狀況通常是中低以下，若申請到高齡者福利身分，在租屋市場，經濟狀況反而不會太差，可說服房東個案有穩定收入，通常需要幫助的是「邊緣戶」，還沒達到門檻，因為「不夠窮」，變成三不管地帶。

他舉例，有個案家族名下有財產，兒子不撫養，但因為直系血親包括兒子、爸爸、媽媽名下的動產與不動產，看起來經濟狀況不錯，沒辦法拿到政府低收入戶補助。

藍委羅智強辦公室則接獲陳情，一名婦人與身心障礙的孩子同住在新竹老家，卻「窮得只剩下房」，過去領取社會救濟，因老家周圍房價過高，不動產價值提高，使其今年領不到社會救濟，但社工竟建議她賣掉房子，令人不勝唏噓。

綠委范雲表示，只有不到5％的「無家者」有「中低收入戶」資格，超過40％的經濟弱勢家庭根本無法取得社會福利補助身分，社會救助法嚴苛條件，有修法必要。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高鐵軌道經濟在北中南點火，今年初台南歸仁高鐵特區舉辦台灣燈會，湧入千萬人次，重劃區街廓與三井Outlet人潮錢潮，讓不少人看見此區的機會與潛力。目前包括遠雄、清景麟、達麗、春福與華友聯等建商皆陸續推案，預售屋單價站上4字頭，開發進度僅5成左右，尚有許多土地，加上沙崙智慧綠能科技城、中研院南部院區、成大校區、台南大會展中心陸續完工啟用，未來還有捷運綠線，中長期發展潛力吸引不少北部買盤搶先卡位。

【區域看點】

1. 
   

   高鐵軌道經濟帶動下，台南高鐵特區過去房價基期低，這波補漲效應強勁，隨著建商推案頻頻選擇變多，吸引置產型買盤出手。

   
   


2. 
   

   Outlet為區域帶來人潮、創造就業機會，人潮即錢潮，彌補過去特區生活機能不足問題。

   
   


3. 
   

   南科產值超越竹科，隨著科技新貴版塊南移，台南高鐵特區可望複製竹北模式，給房市增添想像空間。

   
   

建設利多先到位 預售屋衝4字頭

清景麟建設總經理謝宗澂表示，歸仁高鐵特區除了有高鐵、台鐵與未來捷運三鐵優勢外，也是全台少數產業、建設先行重劃區。另外包括成大沙崙醫院2023年動工、三井Outlet帶來滿滿人潮，二期今年也將動土，最快2025年底試營運，還有全台第一所公立K12全雙語學校，滿足住戶們食醫遊購需求。

謝宗澂觀察，從桃園青埔、竹北與高雄左營高鐵特區發展脈絡，造就房市見「軌」就發，台南科學園區產值在2023年已正式超車竹科，包括台積電、ASML等科技大廠與衛星供應鏈就業需求帶動房市剛需，有一大部分過去曾在其他縣市高鐵特區嘗到甜頭的購屋人，更勇於出手，加上歸仁高鐵特區房價基期長年偏低，這波補漲力道強。

清景麟建設先在高鐵七路、歸仁十四路推出「公園墅」透天別墅預售案，共92戶，地坪20～40坪、建坪46～68坪，預售總價1538萬元起，如今開價漲了1倍，總價逾3300萬元；2年前再以10.3億元購入1900餘土地，當時創區域新高價，如今預售中心邀請台灣清水模大師毛森江操刀，還未推案就引起市場關注，預售價格將從4字頭水位起跳，這也是清景麟集團入主上櫃公司福裕事業的處女作。

新成屋以稀為貴 外派族購買力強

「台南燈會是扭轉外界對歸仁高鐵特區刻板印象的關鍵。」有巢氏房屋高鐵高發加盟店店長許品謙表示，此區房價短短4年從1、2字頭漲到破4，漲幅超過3成，其中預售案「達麗世界仁」基地正對三井outlet，4房帶雙車位總價約2300～2500萬元，2房總價約1300萬元，換算單價站上40～45萬元。

許品謙表示，高鐵特區過去因機能稍嫌不足，僅有「達麗國家強棒」、「遠雄明日讚」「佳展大展」、「晶悅首發」、「春福天駅」、「春福天綻」、「佳順大順」 7案，目前已完工落成僅「晶悅首發」與「達麗國家強棒」2新成屋案，前者單價約在33～38萬元，後者 步行8分鐘可抵達三井outlet，新成屋選擇有限，以「達麗國家強棒」與「晶悅首發」2大社區為主，單價約33～38萬元，「達麗國家強棒」步行8分鐘可抵達三井outlet，單價約32～40萬元。

「南科有很多工程師是北部外派族，這些人出手能力強，平均每10位買方就有5位是外來客，不少人是基於自住兼投資心情購買。」許品謙表示，對於這類型購屋族來說，多半認為商圈可能會因外部因素而移轉，但高鐵站不會移動，何況會購買此區的科技人多屬於需要南北往返的高階主管，交通便利度成為優先考量。

【在地人說】急漲！總價考量2房最搶手

台南歸仁高鐵特區房價在短期內暴漲，許品謙觀察，市場慢慢走向總價考量，目前特區內2房產品，含車位總價在1300萬元，去化速度最快，買盤也向歸仁舊市區外溢，屋齡15年左右中古透天，當年總價400～500萬元就能入手，如今來到1000萬元，屋齡20年左右華廈單價約13～15萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

竹北將超越台北？近期台積電衝上千元，一名三寶媽就稱，慶幸自己上週已經簽約買房、還馬上匯入1成訂金，直呼「快買不到4000萬元的房了」。對此，房市專家也透露「竹北這區」近期已出現一坪95萬的案子，斷言「離破百不遠了」。

7月4日台股大盤大漲350點，收盤來到23522點歷史新高，台積電更是一舉突破1000元，終場以1005元作收，上漲26元，引起不少投資人關注。近期有名三寶媽在網路上表示，台積電近期衝上1000元，先生跟自己說幸好上週已簽約買房，否則接下來新竹4000萬元以下的4房房型恐難搶，且因擔心屋主惜售毀約，早早匯款1成房價訂金當履約保證。

而近期不少人稱「竹北正在超越台北」，其中「竹北高鐵特區」恐成為新天龍國一事也掀起熱議。據房市達人老黃在臉書透露，現在新竹高鐵附近出現寶佳1坪95萬元的案子，估離破百萬不遠了，幾乎相當於1張台積電股票。不過，他認為「房市確實有輕微過熱跡象，但不代表會泡沫，半導體業的驚人獲利會慢慢流入各行各業，民間企業會出現明顯的加薪。」

據悉，5月竹北高鐵特區一處「浩瀚豐邑之森」建案，出現總面積54.27坪的房子，成交價高達3888萬元，扣除車位的245萬元，換算單價1坪86.2萬元，創下竹北預售屋新高紀錄。雖目前竹北高鐵特區實價登陸被蓋牌，不過實際交易單價已站穩8位數。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安到底是房市強力春藥還毒藥？專家從近期的狀況給了答案。新青安優貸方案上路以來，助燃房市相當明確，真正受益的卻是餘屋出清的建商、多賺10%利潤的賣家，以及買來轉租的投資客，反而「自不量力投入新青安的年輕人」、「有能力投入新青安的剛需自住年輕人」或「暫時沒能力購屋的年輕人」，都成了最大受害人。

新青安貸款專案自去年8月1日上路以來，受惠貸款戶到2024年5月底，累計核貸5萬7980戶，核貸金額約4281億元，每個月以近500億元持續遞增中，核貸戶佔成屋總交易量達2成之多，隨之也助燃房市，啓動另一波甩尾行情。

房市趨勢專家、吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，降溫的房市因此被點燃，加上今年股市發燒不熄，統計房價漲幅已達約10%之多，這些超漲的幅度都由購屋者買單。另一方面，新青安也引來3成以上的假性需求介入，進一步推升房價，致使房市邁入高風險情況。

李同榮額外針對「假性需求」解釋，雖然財政部宣稱只發現1700戶疑似轉租的問題戶，但隱藏在租賃黑市中最少有5倍之多無法稽查，再加上人頭戶稽查不易，推測非自住用途的假性需求數量絕對超過2萬戶，這對市場機制將造成扭曲變形的惡果。

▼專家判斷有3成以上的假性需求搶進新青安。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

建商、賣家與投資客真受惠  年輕人有無買房都受害

新青安真正的效益只有3種人獲得，分別是餘屋出清的建商、多賺10%利益的售屋者及買來轉租的投資客。李同榮說明，首先是趁機出清餘屋的建商，2022下半年到 2023前3季預售市場共累積10萬戶以上的餘屋，無論完工與否，都在近一年當中趁著房市甩尾行情順利出脫，「建商利用新案促銷低自備款拉高行情，同時也順勢掩護舊案餘屋，在比價優勢中出清」。

而這1年內漲幅多了10%，也讓售屋者多賺10%增值價差，李同榮換句話說，晚賣1年的售屋者多賺了百分之10的超額利潤，在2021年「房地合一2.0」重稅上路2年後出售的買方，須繳的35%稅金，大半已由購屋者間接轉嫁買單。

至於轉租者則坐收補貼之力，李同榮強調，無論是否人頭戶，轉租者不但坐收貸款補助優惠，又可以5年寬限拉高槓桿，以租金繳息綽綽有餘，5年後獲利出脫還可避開「房地合一2.0」重稅，同時還可以公益房東之名免除囤房稅，再獲裝潢補助與所得稅減免，可謂一擧三得。

「唯一深受其害的，就是年輕人」，李同榮痛批，新青安專案有如新青年安非他命，不自量力的年輕人將浸淫在5年寬限期甜頭，踏入可能成為房奴的惡夢；而真正剛需自住的年輕人為了3年不到10萬元的利息補貼，卻被超漲10%的房價狠狠被迫多付出50萬元以上的代價，是最虧的年輕人！至於根本沒能力購屋的年輕人，高漲的房價更是只能望屋興嘆，「等於買或沒買屋的年輕人，全部淪為受害者」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市公布今（2024）年4月住宅價格指數，本期相較3月以0.99%的微幅上漲，相較去（2023）年同期則有8.82%漲幅，指數達144.92；各行政區的價格指數相較前期與去年同期，也同樣呈現上漲情形。至於交易量方面，則以自住為主要購屋需求，整體呈現月減16.10%的情形。

以住宅型態觀察大廈與透天住宅的價格指數，兩者分別為150.20與136.95，其中以大廈指數的月增率高於透天住宅。另外以行政區觀察，也同樣呈現微幅月增及年增趨勢；對應整體年減約16%的交易量，則僅有歸仁區、南區、東區、中西區等行政區的交易量呈月增趨勢。

南市建設推動房價穩定上揚

台南市長黃偉哲表示，台南近來推動各項開發建設與公共設施，在南部科學園區、沙崙智慧綠能科學城的人工智慧產業專區、南台南副都心，以及新營區國家圖書館南部分館等重要建設發展之下，全市正處於均衡適性發展當中；加上鐵路地下化、捷運等工程持續進行，將更進一步帶動經濟發展。

進觀察各行政區房市表現，相較前期的價格指數，以善化區的2.12%月增幅度達最高；其次是歸仁區的1.46%及中西區1.40%；而相較去年同期，則按漲幅由高至低依序為善化區、歸仁區及仁德區，漲幅各為12.51%、10.56%以及10.35%，顯示區域的重要建設影響周遭房市呈現熱絡，價格方面也呈現穩定上揚。

交易量方面，以永康區、安平區、東區包辦前三名，分別有312棟、305棟以及280棟的交易表現。與前期相比，多數行政區呈月減趨勢，其中以善化區月減71.6%達94棟最為明顯；安南、新營、新市、佳里、永康等5區的月減率也高達2成以上。

另外觀察南科地區，本期交易量以月減65.66%、年減45.63%達137棟；其中以善化區的71.6%月減幅居冠，主因為區內新建住宅大樓完工，於前期辦竣第1次登記移轉；歸仁區則以月增率高達113.73%達交易量218棟，相較去年同期也有156.47%的增幅，主因為本期區內新建住宅大樓完工辦理第1次登記移轉，交易量較上期增加所致，後續各行政區間房市發展仍有待持續觀察。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

土地市場延續今年第一季的強勁動能，據第一太平戴維斯統計，第二季交易金額達507億元，年增率達到61%，合計上半年大型土地交易總額為938億元，比去年同期成長94%。建商購地力道明顯反彈，上半年合計投入670億元，較去年成長120%。

預售屋與住宅市場買氣熱絡，在加上央行強硬升息機率低，以及新青安對於住宅買氣的帶動，不少建商敏捷調整購地策略，今年起開始積極大舉獵地，例如海悅國際與其他建商共同參與芙蓉大樓與開明高職購置案，兩筆個案的土地總值即超過186億元。

另外，遠雄、亞昕、國建、國聚、愛山林、茂德機構等建商，上半年購地金額都超過30億元，布局腳步更為積極，從區域來看新北市以及高雄市為主要交易熱區，分別達217億元與186億元。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，預計接下來隨著土地庫存逐步拉升，建商的推案動能將隨之提升，預售市場將更添柴火。據第一太平戴維斯統計，今年第二季大型商用不動產交易金額(單筆交易達3億元之案件)為249億元，受去年新光一號REITs標售案墊高基期的影響，季減率與年減率分別為56%與39%，總計2024年上半年大型商用不動產交易總額為658億元，較去年同期下滑10%。

今年上半年商用不動產交易中，辦公室規模排名第一，總額達237億元，占比達36%，投資型買方為購買主力。工業廠房第二大宗交易類別，總金額為175億元。今年上半年商用不動產市場中，建商是最積極的買方，投入金額達213億元，藉由購置舊大樓補充市中心的土地庫存。科技業為第二大買方，投入總額為162億元。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年以來台灣經濟表現強勁，科技產業的實力也備受國際肯定，日前舉辦Computex期間，國際大廠紛紛表達在台灣擴大布局決心，包括輝達、AMD皆表示計畫在台設立AI研發中心，亞馬遜AWS與蘋果也公布在台灣建置大型資料中心的計畫，國內外科技業需求持續擴大，有機會帶動工業不動產租賃需求。由於前一波科技業擴廠已將合適的廠房去化，近期也觀察到市場出現供不應求的狀況，包括日前辦理新竹科學園區兩棟廠房公開標售，市場反應熱絡，共吸引近30家企業洽詢，最終由半導體大廠得標，建議今年下半年賣方可積極盤點閒置廠房或廠辦空間，掌握這波AI商機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台六都平均最富里出爐！住商機構彙整財政部2022年綜合所得稅資料，台南市南科L&M特定區的「蓮潭里」以綜合所得稅中位數約166.5萬元，擊敗六都各區勇奪寶座。專家指出，該里鄰近南科，吸引高資產科技人才進駐，區域平均收入遠高於全台；至於高雄「天龍國」也出爐，區域單價更居高不下。

根據財政部資料顯示，台北市平均最富里由內湖寶湖里奪得，新北市則由林口南勢里排名最高。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，內湖四期重劃區豪宅林立，區域名流群聚，均富程度勝過大直；林口南勢里則有高端賣場、捷運等基礎建設，加上林口長庚、知名學區等優勢，吸引雙北高資產族群青睞。

此外，桃園、台中及高雄市的平均最富里，分別為青埔的清溪里、七期重劃區的惠來里及美術館特區的龍水里。賴志昶表示，桃園青埔隨著高鐵站發展，房價逐漸攀升；台中七期重劃區商業機能成熟，吸引頂級客層入住；高雄美術館特區有高美館等大面積綠地，重劃區內大坪數豪宅供給量大，區域單價居高不下，已成為高雄的「天龍國」。

住商不動產新市南科加盟店店東黃睿禹進一步分析，六都平均最富里為台南南科L&M特定區的蓮潭里，主要為街廓環境單純、鄰近園區，購屋主力多為南科高階主管，在園區2019至2020年蓬勃發展期間即已移居進駐，逐漸形成富人聚落。該區多為新成屋、預售案，供給相對稀缺，在南科議題持續發燒下，房價堅挺，新案價位穩定在4字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

詐騙集團手段話術越來越高明，讓許多為人子女者，擔心父母辛苦一輩子打拼的財產，稍有不慎，就會在短短幾分鐘內落入詐騙集團手上，特別是不動產，發現時為時已晚無力回天。如何預防這類悲劇上演？高齡者或其子女其實可善用信託作自保工具，且門檻遠比想像中的低，30萬元以上房產、現金、股票等都能申請。

安養信託可約定專款專用 非有錢人專用

根據警政署統計資料，2022年全年度全台詐騙金額逼近70億元，其中65歲以上高齡長輩全年受害者多達4167件，相當於平均每天有11.4件詐騙案發生在長輩身上。面對詐騙越趨猖狂，兼具理財規劃顧問身份的明恩法律事務所主持律師觀察，高齡金融剝削和一般詐欺最大差別在於，一般詐欺是隨機騙無特定對象，通常是陌生人對你下手，高齡金融詐騙則有一定比例是認識的人放長線釣肥魚，無良詐走你辛苦奮鬥一輩子的心血。

「安養信託是可以保障房產、現金或股票的工具選擇之一。」吳挺絹表示，在家中長輩身體健康、智識清楚情況下，可由長輩自己擔任委託人，將財產交給信任的受託人管理，同時指定信得過的監察人共同把關財產，最終目的是希望依據委託人的需求，用在委託人身上。除了可防第三人詐騙與家人親情勒索，因信託財產具有獨立性，不會被強制執行，也可作為債務防火牆守住老本，一旦委託人健康出狀況，像是失智或失能時也能避免家屬管理財產衍生糾紛。

吳挺絹表示，實務上，只要價值超過30萬元以上有價物幾乎都可申請財產信託，不限是現金，包括股票、不動產皆能申請，像是哈利王子向梅根求婚的婚戒鑽石，便是母親黛妃生前約定信託所交付的珠寶；另外幫忙管理財產的受託人可是銀行或委託人信任的親朋好友。有鑑於台灣明年將進入超高齡社會，換言之，每5人中就有1人超過65歲，對安養信託的需求日增，成為銀髮族與其家屬必須認識的財務管理工具之一。

信託契約的辦理資格上，委託人無年齡限制，唯需具完全行為能力者，信託財產多寡也無限制，但多數銀行有承作最低金額標準，一般約在30萬元左右，若找銀行擔任受託人，多數需年滿55歲才能適用銀行制式化條款的安養信託專案，好處是價格會比客製化契約便宜。

至於收費明細與額度包括一次性的開辦費，金額平均約5000元，若交付財產較多元或契約內容較複雜，可能會到上萬元，其次則是信託管理費，多數銀行是以委託信託管理金額的千分之三到五，採年費制，通常也會衡量財產金額與貢獻度， 多從資產中內扣，最低500元。若有修改契約需求則會另外支付修約費，平均單次約1000元。吳挺絹直言，正因安養信託門檻低，又符合專款專用契約精神，可幫長輩守住老本，絕非大家所誤以為是有錢人的專屬。

預告登記不會隨繼承消失 解套恐衍生訴訟

針對不動產部分，坊間有地政士主張可依據《土地法》第79-1條做「預告登記」。對此，吳挺絹表示，預告登記通常發生在借名房產登記給他人，或是房產交易過程中因為特殊因素暫不過戶，但又擔心房屋所有權人在期間轉售他人，「子女確實可陪爸媽前往地政事務所做預告登記，登記後若有任何詐騙集團削想騙取長輩的房產，做過戶或抵押設定時，地政事務所第一時間就會通知子女，一旦子女不同意，房子就不能被過戶。」吳挺絹說。

但實務上，吳挺絹曾服務的個案中，曾有母親為防止自住房子遭兒子上下其手，和大女兒去做預告登記，沒想到幾年後與大女兒關係破裂，母親在遺囑上交代把房子留給一直照顧自己的小女兒，身故後，小女兒雖順利取得不動產，但上頭仍保有當年的預告登記，如此一來，小女兒想賣屋，只要大女兒不同意就無法，若要解套，必須另打官司將通謀虛偽意思表示、排除侵害塗銷登記，證明當年母親並未欠大女兒錢，單純是為了保護不動產免遭詐。

吳挺絹提醒，因繼承免繳土地增值稅，在處理不動產方面具優勢，但從實務上來說，若單純是為了守住老本，安養信託會比預告登記可以做更彈性與細緻的財務規劃，委託人可自行設定終止權。吳挺絹建議可先設3、5年為單位，再搭配遺囑，就能讓小女兒得到產權清楚不受限制無疑慮的不動產所有權，差別在於預告登記收取代書費，會比信託費用更便宜。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】