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央行今年第二季祭出第六次房市管制，針對六都及新竹縣市第二戶購屋限貸六成，房市趨勢專家李同榮痛批，此舉對於抑制房價毫無幫助，財政部推出的「新青安貸」才是房市毒品，導致房價飆漲，導致預售屋被當作期貨操作，簡直是「新的青年安非他命」。

李同榮表示，前朝蔡政府2021年開始的一連串打炒房政策，「央行限貸、房地合一2.0、實價登錄2.0、平均地權條例修正草案」，不僅沒有調控到房市，還讓建商大者恆大，導致房價被鎖碼，政府無視政策失誤，卻對自己歌功頌德。

他指出，2023年，在正常房市景氣循環下，原本已開始降溫，蔡政府卻又祭出新青安貸放火，讓房市出現甩尾現象，所有的資金開始紛紛湧入預售屋市場，眾人當作期貨操作，新政府應引以為戒、徹底檢討，否則市場扭曲後令人堪憂，不可不慎！

李同榮認為，新青安政策的作法，雖然讓極少數剛性買盤進場，卻也讓兩大投機性買盤全面湧入如下：

一、「自不量力的年輕人」硬湊足自備款、享受5年寬限期，以高槓桿方式購屋。

二、「賭5年後獲利的投資客」把預售屋當作期貨購入，掛人頭、出租等行為樣樣來，5年後出售，順便避開房地合一最重稅率40%，再賺一筆。

上述兩大投機性買盤不斷推升房價，加上預售屋也大完低自備、免工程款的操作下，導致數千億資金買盤湧入，假性需求卻又被政府稱作剛性需求，政府在風險控管完全走樣的情況下，房市風暴遲早發生。

最後，李同榮建議，總統選戰目前已經結束，新閣揆也已經上任，對於前朝失誤，應極力補救，而不是無視外界批判「新青安貸」就是此次熱潮的戰犯，堅持將錯就錯，讓該政策一路執行到2年後到期。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年房市大熱，引起財政部、央行關注新青安政策的轉租問題，據悉，未來使用新青安的新戶、舊戶，若被查出非自用，將歸還政府及行庫所有的補貼利息，並且減少寬限期、縮小借款期限至20或30年。專家指出，若擴大追查且確實實施，應該可查獲不少非自用戶，或許可讓部分槓桿開到最大的投資客，釋出些許物件，緩解市場供給問題。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，若遭查核確有假自住真租賃者，除了歸還補貼外，也因為在政府單位留下租賃記錄，相關租金所得稅、其他非自住稅額的追討，以及無法以自用房產來交易，都是未來更需要注意的事。

不過，新青安主要適用於低價小宅，對於部分資產族群來說，可能不見得會出租，僅是閒置空屋，等待房價上漲賺取轉手獲利，這要如何認定是非自用住宅，也是一個狀況。

陳炳辰認為，目前房市熱況很大一部分的原因是來自預售案、市場資金多，新青安並不適用，僅為連帶的信心刺激，且市場上的確還是有很多的民眾是自住使用新青安。

此次擬追查非自用戶，對投機使用新青安的地下房東來說影響較大，可能會造成未來持有成本增加，但要透過投機房東達到大幅度降溫房市，得要有一定量體。

陳炳辰說，此執行實況可能由銀行端先發起追蹤，但因為使用方案的合約上本就不能做為投資用途，銀行後續審核民眾也無法置之不理，應還是有些許撥亂反正的效果。

陳炳辰指出，如今新青安的實質自住審核正在鋒頭上，加上銀行存準率提高，以及政府正在盯緊房市狀態，預期後續銀行業者在房貸業務上將趨謹慎，一定程度讓大玩槓桿與其他投機出發者有所收斂，但效益能有多大則還得觀察。

另外，陳炳辰建議，或許擴大到整體房市的稽查，會在租屋市場透明化、居住正義、囤房稅效益、租稅公平等更值得期待，且如果政府能做到新青安的勾稽，確實應更要求全面性。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，自去年以來推出新青安方案後，市場上首購、年輕族群買盤創造房市牛市，帶起自疫情以來的新一波多頭，惟房市火熱也刺激投資、置產族群出籠，尤其新北以南縣市紛紛出現排隊買房等等現象，引起輿論抨擊，才有此次「新青安切結書」的出現。

賴志昶指出，據媒體報導，新青安切結書將溯及既往，尤其針對非自住的買方，並將要求投資者回溯利息等措施，或將打擊目前房市投資風氣，並在搭配央行日前釋出「二戶限貸令2.0」之下，應會迫使投資者釋出部分物件，可望稍稍紓解目前市場供不應求的情形，但整體對房市是否影響，仍待未來政府對查緝動作是否確實。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安優惠房貸被外界抨擊是炒房幫凶，土銀17日召集八大公股銀行，踩煞車！據了解，公股銀行決議祭出4大措施，若有人頭戶或轉租等違規情形，利率與貸款條件立刻打回一般房貸。專家計算，若貸款1000萬元，寬限期內利息每月至少增加3千至4千元，貸款年限若縮短為30年，本息攤還下，每月負擔增加逾萬元。

政府在今年大選前釋出友善青年族群的利多機制，卻讓房價大為飆升，巿場人士忍不住吐槽，「去年的『業績』成了今年的『業障』！」但也有業者直言，對新青安下重手，可能會打到正常的貸款戶。

公股銀昨日開會結論是，新、舊貸款都要簽切結書，並展開抽查；若有違規如人頭戶或轉租，就從違規開始時歸還利息。由於目前新青安房貸是公股銀行補貼半碼（0.125％），住宅基金補貼1.5碼，一旦被查獲都得歸還；且貸款條件也會恢復為一般房貸，寬限期從5年降為3年，貸款期限從40年降至30年，甚至是20年；公股銀也明確定義「自住」僅限於自己本人、配偶與直系血親（如父母、未成年子女），不可以出租、投資，或者借名登記作他途使用。

新青安是市場最為寬鬆房貸，以一段式計算，利率只有1.775％，而現在一般房貸的地板價大約是2.185％。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，只要新青安的貸款利率變回一般房貸，即便是地板價，以貸款1000萬元為例，寬限期利息增加約3000到4000元；未來償還本息，貸款期限從40年縮短為30年，每月要多支出逾萬元。

為防止炒房，公股銀行在切結書上明訂地址、借款金額，同時也要授權銀行日後有查核的權利，確定抵押的房子不會是人頭戶或者轉租，內政部、財政部等將進行資料勾稽查核。

徐佳馨表示，公股行庫聯手打房，部分槓桿玩太大無力支付的投資客，只能轉賣脫手，但受制申辦貸款時，多簽有3年內不能塗銷，否則要繳違約金的契約條款，以及短期轉售，適用房地合一稅高稅率，意味著公股銀行新制，將讓口袋不夠深的投資客提前出場，或是暫緩進場投資、避風頭。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

外界關注新青安貸款恐遭濫用助漲房價，財部17日提醒公股銀行，包括新青安房貸、購地貸款及綠能貸款皆要加強貸後管理。

另外，土地銀行邀集八大公股銀行商討新青安內控加強機制，主要方向為人頭戶、轉租戶追查，及制定公版切結書，官員指出，已指示公股銀根據授信經驗，加強所有已撥貸、未結清的新青安房貸查核。

財政部長莊翠雲17日主持公股金融業例行業務會報，會中對公股銀行提醒三類授信貸後管理，首先是新青安房貸，指示要先根據自身授信經驗，除貸前以5P原則審核，對高風險戶也要進行再查核；高風險戶如購屋總額與申貸戶及其家庭總收入不成比例等。同時要求加強貸前切結書簽核，及所有已撥貸戶的貸後管理，查核房屋用途，由各銀行具經驗有技巧的處理；未來是否要透過財稅資料勾稽一事，尚未指示。

針對防止新青安人頭戶，公股銀將朝四方向並進，包括土地謄本、借款人年月收入情況、還款來源及方式，及是否透過第三人轉帳等態樣檢視。

公股銀主管透露，17日會議主要朝兩大方向研議，一是針對新青安包租公，也就是貸款買房後轉租別人，這部分主管機關表態，要加強防杜人頭戶及貸後管理，各行庫看法一致，後續將依循法條由各行庫依循；二是切結書，未來新舊戶要簽切結書才可核貸，可能會由國稅局從綜所稅的租賃所得去查，若被查到當包租公、違反誠信規範者，可能減少寬限期、借款期限也將被降為20或30年。八大公股銀19日將再次開會研商。

其次是防止「囤地」的購地貸款，財政部提醒，應依循央行2022年的購地後限18個月內動工規定，否則要逐步收回貸款、採階梯式加碼計息；綠能授信方面，雖鼓勵承作相關授信，但貸後也要加強案場有無遭裁罰，是否違反環評承諾等。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安貸款自去年推出後民眾申請情形踴躍，至今已超過5萬人申請。然而民眾黨主席柯文哲坦言，新青安的確讓年輕人更有買房的能力，但也讓房價因此飆漲。結果是還沒買房的人慘，望高房價而興嘆；買到的人更慘！要負擔更高的房貸。

柯文哲認為，新青安除了幫原本滯銷的建商與套牢的投資客解套之外，幾乎可說對居住正義沒有什麼貢獻。

柯文哲更直言，放鬆貸款條件無法實現居住正義，新青安五年的寬限期過後，開始要還本金，他也為屆時的年輕人擔憂。如果五年寬限期後負擔不起，怎麼辦？如果負擔不起而又賣不掉，怎麼辦？

柯文哲強調，這些都會造成嚴重的社會與金融問題，要避免這一點，政府就必須讓房價永遠上漲，這也就是美國次貸風暴的起因。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

【文／李寧】政府接連祭出打房政策，抑制房價效果卻有限，全台房價依然居高不下，雙北蛋白區、甚至到桃園全面上漲。但也有例外，鄰近台北市，環境清幽有「台北後花園」之稱的宜蘭，為何沒有因為地理位置而成為投資客置產的目標？

一名網友在PTT「home-sale」版上以「宜蘭郊區房價太便宜了，為什麼不來買？」為題發文詢問，他指出，目前桃園市最熱的青埔區房價一坪40至50萬元，通勤台北也要將近1小時，而桃園其他地方開車通勤則可以押在40幾分鐘內；但反觀宜蘭郊區現在還有一坪20幾萬行情的新建案，價格和青埔比起來整整少了一半，「更別說二手房還有10幾萬左右」。

至於交通，雪山隧道通車後，宜蘭往來台北變得更加便利，該網友接著表示，搭乘客運走雪隧只要45分鐘就能到台北市信義計劃區，儘管宜蘭有經常下雨的特性，比較潮濕，但透天厝較多，空間也比大樓公寓生活品質好，因此各有利弊。

相較於桃園市其他地區和青埔，他認為，宜蘭其他郊區如員山、壯圍、五結等區域離交流道相當近，開車也只要40分鐘就能夠抵達台北，加上高鐵正在計畫興建中，既然條件這麼多，「為何宜蘭郊區的房價依然炒不太起來？」

對此，有通勤經驗者點出宜蘭有兩道致命傷，分別是「雪隧塞車」及「容易下雨」。

這起貼文引發眾人熱議，不少人紛紛道出宜蘭不被考慮的原因，「雪隧母湯 平日三點多就在塞車！」、「平日三點多就開始塞雪隧 假日更慘」、「雨太多，雪隧塞，而且假日還有高乘載」、「天氣差 路途遠」、「下雨下到哭」。

住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，宜蘭雖然有雪隧跟高鐵議題，跟台北也有一定的鄰近性，但有些民眾仍有塞車疑慮，通勤距離不一定有這麼好的發揮力道，且在整體的地方建設熱度上，宜蘭地方建設屬於比較觀光類型，缺乏產業園區聚落，也沒有重大商場的話題性，雖然有高鐵興建議題，但現在仍是未定之數，需要有進一步確定的時間點，對房市才有所助益。

宜蘭縣房價 vs. 宜蘭市房價

以宜蘭縣（如頭城鎮、五結鄉、礁溪鄉、員山鄉、羅東鎮等）房價來看，根據《樂居》調查，宜蘭縣房價近一年房價漲幅約5.58%，不過，近一年成交價也約僅每坪25.37萬元，新屋成交價每坪26.7萬元。

至於宜蘭市房價則相對高出一些，據《樂居》調查，以宜蘭車站為中心的宜蘭市房價近一年房價漲幅約4.21%，近一年成交價來到每坪26.48萬元，新屋成交價每坪31.45萬元。據了解，位於蘭陽平原中央，為宜蘭縣人口最多行政區，是宜蘭縣的文教特區，學校林立。宜蘭市著名的商圈有東門商圈、新民商圈和神農商圈。交通則有鐵路、交流道、客運等，往來方便。

晚一年買房會怎樣？房價漲的多誇張，讓央行繼2024年3月升息後，2024年6月再祭出房市管制政策，想止住暴漲的房價，根據《591實價登錄》統計，2024年1~5月七都各行政區房價對比2023年同期，漲勢最高的為新竹竹東，短短1年間漲幅高達3成，不過值得注意的是，漲幅最高行政區中有超過半數位於北台灣，顯示近1年北台灣房價有補漲趨勢，尤其北市南港1年內單價竟一口氣就增加超過20萬元，若以購買30坪房屋計算，晚1年買房就得再多花600萬元，相當於一台保時捷豪華休旅車的價錢，無殼蝸牛再等下去恐怕只會愈等愈貴。

近1年七都房價漲幅最高的行政區由新竹竹東奪冠，繼竹北、東區房價飆漲後，受到外溢效應影響，周圍的蛋白區又以竹東漲勢最明顯，該區2024年因造鎮案「星都匯D區」成交價站上5字頭，拉抬區域房價上漲逾3成。居次的高雄新興區則因開發早、屋齡高，且2023年上半年未有新建案推案，因此房價基期相對低，2024年則在預售屋交易帶動下，整體房價邁向3字頭行情。

此外，令人訝異的是，近1年七都房價不再由中南部領漲，連高基期的北市南港房價也有2成以上的漲幅，對比2023年同期單價竟一口氣多22萬元，主因在於該區2024年指標案「首泰大喆」成交價最高來到150萬元，緊追市中心房價，南港不僅有三鐵共構、東區門戶計畫，更坐擁南港軟體園區、中信金融園區等就業機會，房價扶搖直上。而桃園唯一上榜的八德區，該區建設利多，包括桃園捷運綠線、大鶯豐德交流道、長榮醫院與捷運三鶯線延伸線等建設議題，交通便捷吸引雙北通勤族追捧。



第五名則是台中南區，歸功十三期重劃區2024年正式推案，該區緊鄰雙鐵共構大慶站，加上雙國道、74號快速道等完善的道路系統，區域首案「惠宇拾山」一舉攻上6字頭，讓南區房價跳漲。新竹新豐則吸納不少竹科外溢買盤，又以明新重劃區新建案交易熱絡，帶動區域房價上揚。而三民則為高雄人口居住密集地區，區內擁有多個熱門購屋商圈，包括後驛、高醫、科工館等，生活機能豐富，加上高雄輕軌還有興建中的捷運黃線以及高雄車站百億新都心計畫，房價穩步走升。



接著，「山城一哥」豐原為台中市府積極打造的台中副都心，包括亞大醫療園區、國道四號豐潭段通車等建設利多下，吸引周邊后里科學園區、神岡工業區客群購屋，整體房價上看4字頭。永和則為新北蛋黃區，由於素地稀少，新建案備受市場矚目，2024年指標案「頂溪大苑」單價直逼百萬大關，對比2023年同期單價增加逾10萬元，晚1年買房得多付出的成本相當驚人。最後則是新竹湖口，該區受惠工業區大量就業人口，自住、投資需求強勁，房價1年間也有近2成漲幅。