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近年房市常見小宅風潮，但根據房仲「Lin's竹北房產筆記」的觀點，市場流行2房只是因為3房價格太高，如果撇除預算，三房將成為未來主流，大致有3個原因能支撐市場需求。

房仲「Lin's竹北房產筆記」在臉書表示，針對三房是否成為主流，要先從「提問人具備的立場及需求」來回答，例如從自住客的角度出發，三房就是緩衝概念，依循10多年的房仲經驗可得知，「不論時代怎麼變遷，大多數人對於買房的理想，在能力範圍允許下，起手式還是憧憬要有個三房」。

「Lin's竹北房產筆記」提到，單身族對三房的接受度也很高，一間房能當主臥室，一間房可充當書房，另一間能當客房（供長輩短住）或是儲物間，如果不需要那麼多房間，打掉一間房變成2+1房居住也更舒服。

不僅如此，倘若有伴侶或小孩，由於住宅空間的配置更吃緊，但四房價格太有負擔，反觀兩房室內活動空間太侷促，因此三房恰到好處。

從投資客角度來看，根據「Lin's竹北房產筆記」的觀點，真正在意的是產品未來轉售是否有競爭力、是否有稀缺性，因此不論兩房或三房，能夠賺到錢的就是好產品，因此兩房或三房對他們而言，反而不是那麼重要了。

第三個原因是房市正熱，如今一堆人瘋買兩房，並非兩房突然變夯，而是三房售價太貴導致很多人買不起，這些因素讓兩房看似成為主流，但綜合上述三個原因，由於市場需求仍高，預估未來三房將成為未來主流。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價居高難下、還有投資人藉新青安貸款牟利，有房產業者舉例，以1000萬元的房子貸款40年為例，出租行情每個月2萬元，而繳納新青安貸款每個月1萬多元，每個月至少有 近 萬元的價差。央行總裁楊金龍則表示，新青安是財政部的措施，立意良善，對於可能的漏洞是財政部的職責，央行也會協助調查。

台灣房市搶搶滾，人人都想一圓買房夢，但對很多人來說終究是夢，民眾說：「房價愈來愈漲得愈誇張，再加上就是捷運站這些附近的房價，就是更可怕一點，要選擇買房的話，就會直接再背一大堆的債務在身上。」談到房價及貸款關鍵字年輕人們很有感，政府業祭出青年安心成家貸款，只要成年借款人與配偶及未成年子女沒有自有住宅者都能申請，但產業界揭祕，藉此牟利賺價差的人大有人在。

房產業經理陳泰源說：「投資客都在鑽這個漏洞，(1000萬房子)40年房貸的話，如果我轉出租(行情)每個月2萬元，新青安每個月1萬元，我就有1萬元的零用錢利差可以賺。」中央銀行總裁楊金龍說：「新青安這個是財政部的措施，至於就是說有什麼樣的漏洞，或什麼的啦，這個是財政部的職責，我們是不比較不會就說是越俎代庖。」

還傳出有國銀19日將召集八大行庫開會調查新青安貸款案，未來若要申請可能得先簽切結書，至少具結絕非人頭戶也沒有轉租若違反，除了可能利率加碼寬限期縮短，連借款年期都有機會大幅減少， 對此詢問遭點名銀行 沒有獲得證實 。中央銀行總裁楊金龍說：「第2戶我們覺得這個7成，是稍微有一點太高了，所以我們就把它降到6成。」央行出招，從14日開始在6都及新竹，第二戶購屋貸款成數從7成降到6成，同時調升新台幣存款準備率0.25個百分點，想抑制房市過熱，是否打到痛點成為各界關注焦點。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】















 

央行祭出第6波打炒房措施，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，另調升存款準備率0.25個百分點。房仲和不動產專家看法不一，部分認為房市過熱逼央行出手，可能出現緩步降溫；但也有人認為打炒房成效待觀察，「對市場降溫有限」。

全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天指出，房市現在其實沒有想像中那麼熱，只是持穩，一兩個建案熱銷的排隊行銷手法，並不能代表房地產現在過熱了。他也再度對同業提出呼籲，希望各縣市不動產開發公會能約束會員，希望同業間要互相自我約束，不要為難政府，逼政府出招。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，將第2戶購屋貸款成數降到6成，將是換屋族與交屋族受影響，換屋族要想辦法多準備自備款；若是幾年前買預售屋的民眾名下還有房貸，近期交屋時可能容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交45%的房地合一稅換約。

針對央行調高銀行的存準率，曾敬德表示，調升存準率的影響力比升息還大，可能會影響銀行放貸的金額未來要觀察調整存準率後，銀行是否在放款時會更挑客戶，或者放款條件上不再給太過優惠的條件。

永慶房屋指出，在房市有過熱疑慮的狀況下，市場普遍期待升息來壓抑過熱的房市；最後結果出爐，央行維持利率不變，房市熱度恐怕難降溫。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，針對本次打炒房，等於直接關上非自用住宅的水龍頭，並且透過調升存準率緊縮銀根，藉此遏止房市炒風。

在此狀況下，市場雖不至於馬上消風，卻可能出現緩步降溫，針對第2戶以上購屋人，無論是成屋或是即將交屋的預售，多少會出現打擊，進而有較多案量釋出；不過民眾期待的大幅修正，在今年若股市仍維持這種基調，恐怕並不容易。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充，房價漲一大段，就算買方無法交屋，可以透過解約解套，或是其他管道借貸，前者物件再回到業者手上，後者能讓買家再撐一段，價格難出現甜甜價。中長期有機會讓市場慢慢消風，卻可能演變有屋族間的大吃小，讓未來打炒房難度更高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，本次管制僅對想買第2戶的七都置產族影響較大，新青安申辦主力的單一自住客，並非政策抑制的對象。

她也提到，截至今年4月底，全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶，內政部明言往後不宜再加碼補貼，新青安後續放款及查核將趨嚴，她建議首購買家的財務規劃應更保守以對，以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制，且季季出重拳，直到2022年才以升息取代信用管制。

而這次央行繼去年6月後，再度祭出第6波的信用管制，壓縮七都第2戶以上住宅貸款成數，並調升存準率，他認為「對市場降溫極其有限」，甚至進一步扭曲正常換屋需求，且高價住宅限貸門檻不調整，也會影響合理建築規劃。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】















 

中央銀行今天舉行第2季理監事會議，決議升準不升息，且祭出第6波選擇性信用管制。總裁楊金龍表示，這次傳遞給市場的訊息為「重點是房地產」，會中聚焦房市管制措施如何調整、是否要有配套以免傷及換屋族，貨幣政策也進一步緊縮。

央行理事會今天一致同意維持政策利率不變，但針對房市出手，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，自6月14日起實施。

楊金龍補充，雖然調降第2戶房貸成數上限，理事一直提醒要給換屋族配套措施，央行前次有針對換屋族提供協處措施，這次將延續上次的配套，給予1年緩衝，這樣換屋族比較不會抱怨。

此外，央行認為搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用數量管理，可強化選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場，因此調升存準率，新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，自7月1日起實施。

至於為何升準不升息，楊金龍說明，選擇性信用管制屬於量的管理，這也是央行要給市場的訊息「我們這次重點是房地產」，而升準可帶來量的緊縮，同時對抑制通膨有效果。

楊金龍補充，升息是價的管理、針對通膨，既然這次重點是房地產，且已經祭出選擇性信用管制、存準率也可支撐此做法，如果又做價的管理，力道會過重。

楊金龍解釋，存款準備率是具流動性管理功能的貨幣政策工具之一，央行調升存款準備率將產生3大效果，一是改變銀行準備金應提額度，直接影響銀行可貸資金數量，會產生信用緊縮效果，宣示效果明確，且鎖住資金的期限長。

第二，使貨幣乘數下降，致M2年增率下滑。第三，隨著銀行資金緊縮，將抑制貨幣市場流動性，預期可帶動貨幣市場利率上升。

央行前次調升新台幣存準率是2022年，當年曾兩度調升存款準備率，今天再次宣布調升存準率1碼，累計已調升3碼。根據央行估算，調升存準率1碼約可收回新台幣1200億元的資金，併計這3次調升，大概可從市場收回3600億元。

楊金龍表示，這次重點是房地產，但確實通膨還是問題，台灣的通膨原因隱含房租上漲因素，房租又與房價有關，綜合考量之下，央行採行量的管理，而且央行調升存準率，不只可回收市場游資，還具有抑制通膨預期的作用。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】















 

新青安政策挨批成為炒房元凶，就因為政策上路後，反讓包租公跟人頭戶的亂象變多，房市不分明星區和沙漠區，價格漲幅都嚇人，就連有癌症村別名的桃園觀音草漯（ㄊㄚˋ）村落，房價漲幅都高達5成。

大大小小建案遍佈北市街頭，每走兩步就是工地，房市熱絡程度前所未見，新青安政策上路讓首購族圓夢，卻也造成市場、包租公和人頭戶亂象叢生。

記者林嘉倩：「北市林森商圈就有不少低總價的小宅，因此被投資客鎖定，像我左手邊的這個社區，有超過7成都拿來出租使用。」

房產趨勢學者李同榮：「很多人是利用寬限期5年的期間來做短買短賣，賣掉以後他又可以再用首購的方式申請新青安，甚至有些投資客反而是投入預售市場進行期貨的買賣。」

政策上路短短10個月，超過5.2萬人申請新青安，就連預售屋案件都被炒熱，民間銀行各種優惠方案如雨後春筍冒出，大家賭的是房價會逐年翻倍漲，整個房市如同變成賭盤。

房屋企研室總經理曾敬德：「每個政策推出來，他其實都會有一些些他的BUG存在，其實還是會有人想辦法去突破這樣的一個限制。」

新青安威力有多驚人，就連被視為房市沙漠，還有「癌症村」別名的桃園觀音區草漯（ㄊㄚˋ）聚落、樹林新村也吸引到買不起台北房的脫北者，1年內漲幅高達5成。

記者劉至柔：「實際來到桃園草漯這邊，看到原本要遷校的國小旁邊掛起一整排廣告看板，後方還有正在施工的新建案。」

民眾：「總共是18戶，已經賣到9戶去了，2個禮拜而已，應該是單價比較便宜，23萬平均1坪。」

民眾：「樹林國小對面那一棟全部滿了。」

新青安雖達到助年輕人成家的政策美意，也讓投資客的炒房遊戲越玩越上癮。











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內政部昨（13）日表示，將持續緊盯房市，只要有「秒殺」、「排隊案場」，或有違市場機制的異常交易，就會隨時展開不定期稽查，正面宣示「炒房零容忍」。

內政部日前罕見在央行理監事會前夕，對新青安貸款表態，若未來央行宣布升息，將建議不宜再加碼補貼利息，避免推升房價。內政部次長董建宏昨天指出，青安與新青安過去皆有達到重要里程碑，已協助5萬多名首購族，確實具一定成效，但有少數人利用政府美意操作不當行為，挑戰新青安照顧年輕人的美意。他重申，未來新青安政策執行過程中，央行若有升息，都仍建議不再加碼補貼利息，希望住宅基金能用在對的地方。

內政部地政司長王成機表示，去年8月財政部推出新青安貸款，加上國內經濟好轉，造成房市熱絡，「坦白說，內政部、財政部跟央行都看到了」，也因此央行看到市場熱錢，昨日有適度調整。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】















 

新青安政策成為助漲房價的元凶嗎？中央銀行總裁楊金龍昨（13）日表示，新青安房貸立意良善、屬於政府健全房市方案的一環，但造成移轉棟數增加，確實「有它的衝擊」。至於有什麼漏洞是財政部的職責、央行不會越俎代庖；提醒年輕人，要注意財務管理，不是只看目前，並示警房貸族若還不起債務，銀行也會受害。

財政部長莊翠雲也是央行的常務理事，在昨天的理監事會上她特別說明，會找公股行庫開會討論，並提出配套措施。

楊金龍坦言，央行近期確實去調查公股行庫的新青安房貸，主要是有些房產是在父母名下，但是以子女為借款人，央行關注焦點是，當子女去申貸新青安時，是否會涉及央行對第二戶房貸的管制措施、這樣的比重高不高；至於新青安房貸是否需要採取相關配套，「這是財政部的事情」。

楊金龍還說，央行這次沒有把豪宅門檻調降這個案子「端上來」，主要是因為央行在豪宅管制方面有些使不上力，去買豪宅的都是有錢人，且比起豪宅，「特定地區」第二戶房貸的投資客還滿多的，所以決定從這裡著手。

楊金龍強調，不是說這次（豪宅門檻）沒有提出來，以後就不會提出來，只是目的和財政部不同；財政部下調豪宅門檻是基於稅制，央行則是基於對豪宅信用管制的強弱，若要強一點，就下調豪宅門檻。

媒體關注，新青安房貸是否造成首購族「信用膨脹」問題，讓原先沒有能力購屋的青年人因利率補貼與寬限期而投入購屋，寬限期結束卻沒有能力還款？

楊金龍回應，很多人都在關心這個問題，相信財政部也會想到這些問題，就央行的立場，就是藉這個機會宣導，年輕族群申請新青安時要注意財務管理，不是只看目前，要看長期；特別是假如未來利率愈來愈高，內政部也提到，央行再升息不會補貼，加上五年期的寬限期也屆滿，房貸族是否會還不起債務，若是如此銀行也會受害。











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這一次，中央銀行還是給了市場surprise（意外）。

央行總裁楊金龍上周在立法院財委會備詢時，語帶玄機地說，「時常suprise也不好」，外界解讀暗示央行第二季不會再升息。結果央行昨天沒宣布升息，卻採取更強的貨幣緊縮手段－調升存款準備率一碼（○點二五個百分點）。同時，祭出第六波選擇性信用管制，調降自然人在特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限為六成。

同時調升存準率及祭出選擇性信用管制，這在央行貨幣政策的調整史上較為少見。由此可以反映房市過熱，部分地區更出現排隊搶買房的怪現象，讓央行不得不出重手，而央行的決策措施有沒有對症下藥呢？不能說沒有，但是效果有待觀察。

追根究柢，造成這波房市熱潮有兩項外在因素環境，一個是通膨的壓力，加深民眾買房保值心理；其次，去年八月推出的新青年安心成家購屋優惠貸款，協助無屋族的立意良善，未料卻引爆「假性剛性需求者」進場，這恐怕是當初始料未及的局面。

央行認為整體通膨壓力還不大，這次並未升息，但為何在物價回降之際，央行未調升貼放利率，卻調升了存準率？完全就是鎖定在打炒房，央行要透過緊縮市場的資金「量」，搭配選擇性信用管制，以讓銀行減少房貸量。

至於這波房市狂熱是不是新青安貸款惹的禍？去年推出的新青安，帶動這波買房族群裡的剛性需求，其中卻也有炒作的成分。包括沒有實質需求，或自身財力不足以買房，在其引誘下提前買房，這種人的心態不是自住，而是想等到房價上漲之後賣出獲利。另一種情況更可怕，投機客利用人頭申辦新青安，根本是炒房客的變種手法。

正因為房市朝不正常的方向發展，相關部會開始警覺。內政部日前表示，未來央行如果宣布升息，將建議不宜再加碼補貼利息。財政部也透過要求八大行庫嚴加把關，斬斷投機客金流，希望能壓制失控的房市。

央行進一步透過量的管控加上選擇性信用管制限縮房貸成數，或許可以對目前過熱的房市發揮一點作用。但由新青安擴散出去的銀行授信競爭，讓房貸條件大為寬鬆，包括寬限期從過去三年拉長到五年，貸款期限拉長到四十年，貸款成數也拉高到八成，造就了這波房市狂熱。

而從央行昨天出重手打炒房，也凸顯政府施政矛盾的荒謬，可謂毫無一致性的打地鼠式施政。當初為了平抑高房價的民怨，政府祭出平均地權條例修法、房地合一稅二點○等打炒房措施，但去年為了大選就推出新青安方案，加上台股上漲帶來資金效應，使房市愈打愈熱，豈不是前功盡棄？

其中當初被政府包裝成「德政」的新青安如今更被外界視為「炒房元凶」，相關部會才趕緊回過頭來祭出一連串政策工具，試圖為房市降溫。

試問，當年喊得震天價響的健全房市方案落實了什麼？若不能通盤檢討問題，各部只各自忙著補破網恐怕無濟於事，一旦房市泡沫化引發金融系統性危機，倒楣的還是老百姓。











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中央銀行祭出第六波不動產信用管制，緊縮特定地區第二戶貸款成數，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全、全國商業總會主席賴正鎰及房仲業者回應表示，這種削弱購屋能力的管制措施，將容易傷到已簽訂預售屋買賣契約且即將交屋，及無辜的購買第二戶升級、換屋的一般購屋大眾，建議應針對已簽約的「在途」案件給予豁免的彈性空間，以免傷及無辜。

楊玉全表示，這一波房價上漲，主要是綠色通膨、營建成本推動，再加上台商資金回流、台積電等科技大廠紛紛投資擴廠，且經濟持續成長、台股資金行情攀升、政府縣市公共建設帶動等效應，且政府近年採取一波波的修法嚴查、重罰、重稅之下，其實房地產已不是游資炒作的標的，如果管制措施老是從一般民眾購屋能力下手，將殃及無辜，尤其是已簽約、將交屋的交屋族，還有換屋升級的消費者，恐醞釀交屋糾紛，建議針對已購戶，應不溯既往。

賴正鎰表示，央行理監事會議決議宣布隔天14日就馬上生效，不免讓即將交屋的人措手不及，建商也會擔心造成新簽約的已購客戶合約糾紛，並對原本有意換屋的客戶產生資金調度壓力，影響其購屋意願，建議央行應給予已簽約戶豁免的空間。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，央行祭出第六波調控措施，對於房市應會有降溫效果，不過政策目的是讓房市走得更久更遠、更健康，預料下半年房市，並沒有理由會不好。

因產業、資金熱潮難擋，台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，此次祭出新的不動產信用管制措施，加碼有限，了無新意，預料對降溫房市極其有限，不過卻已進一步扭曲正常換屋需求，高價住宅限貸門檻未合理調整，也導致當前產品規畫朝向中小宅，這未必是好事。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，第二套房貸降低貸款成數到6成，直接影響換屋族與交屋族，換屋族需多準備自備款，若是幾年前買預售屋、名下還有房貸的買方，近期交屋時可能就容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交45％的房地合一稅換約。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，買方即將交屋直接會面對核貸成數不足，極可能因為資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助緩解目前市場上供給不足問題。











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中央銀行祭出第六波選擇性信用管制，國銀分析，降第二戶戶貸成數對房價影響有限，但可明顯感受到「打炒房」的意味，主要是外界認為新青安房貸恐帶動房市熱度，公股銀也繃緊神經盯新青安授信。

國泰世華銀行首席經濟學家林啟超認為，新管制對房價影響有限，因換屋族有一年期限，新青安貸款還是大宗，央行打炒房可能對多套房的人有影響，希望藉由溝通方式，讓社會大眾警覺不要再炒房。

林啟超指出，房價是供需問題，目前需求面很強，央行第六波選擇性信用管制，只能抑制進一步往上升。

渣打銀行東北亞區高級經濟師符銘財認為，台灣房市去年維持約30萬棟的交易量，今年在管制措施影響下，估計也難大幅成長；建案跟開工件數短期內應也不會再上升。

公股銀主管指出，公股銀在房貸業務上的主力是首購族、自住客，本就很少承作第二戶房貸。

雖然央行新管制措施不影響符合新青安資格的申貸戶，但針對新青安可能被用於事後轉租、人頭戶等疑慮，公股銀已計畫在17日或19日討論，內容包括央行建議公股銀的「新青安內控機制」，及請申貸人簽切結書等作法在實務上是否能溯及既往、並評估可行度，避免成變相炒房工具。











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